68,485,000원
서울남부지방법원 2025타경8694. 신월동 미소빌2 2층 201호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김용석으로 2019.11.22. 거래가액 182,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2025.01.15. 계양세무서장 압류가 말소기준권리인 반면, 그보다 앞선 최원호의 임차관계가 2019년부터 존재하고 2023.09.20. 주택임차권등기까지 마쳤다는 점입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
따라서 최저매각가 68,485,000원만 보고 감정가 대비 큰 폭으로 할인됐다고 판단하면 안 됩니다. 현재 배당안에서 최원호가 받지 못하는 보증금은 118,647,730원이고, 낙찰가와 이 인수액을 합치면 집행비용 영향까지 포함해 약 187,000,000원 수준의 현금부담이 됩니다. 본질적으로는 낙찰가가 낮아질수록 최원호 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 185,500,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 그 밖에 손지훈의 보증금은 확인되지 않아 추가 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 221-17 미소빌2 제2층 제201호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로6길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김용석 · 2019.11.22. 매매 · 거래가액 182,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 68,485,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2015.03.18 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
말소기준은 2025.01.15. 계양세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 최원호의 주택임차권등기는 2023.09.20.로 말소기준보다 빠르고, 전입 2019.09.06., 점유개시 2019.09.05., 최초 확정일자 2019.08.29.입니다. 보증금 185,500,000원 중 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최원호 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2019.09.06 확정 2019.08.29 배당요구 2023.09.20 | 185,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 손지훈 201호 | 전입 2024.03.07 확정일자 미상 배당요구 2025.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
최원호는 등기부상 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되고 말소기준보다 선순위이므로 인수형 위험이 명확합니다. 반면 손지훈은 전입일이 2024.03.07.로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 손지훈의 보증금이 확인될 경우 최원호 외 추가 인수위험이 생길 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 68,485,000원만 놓고 ‘시세의 28.9%’라 보면 안 된다
시세 자료에는 미소빌2의 거래 1건이 확인됩니다. 거래는 2021.11, 전용 41.2㎡, 2층, 237,000,000원입니다. 반면 대상 면적은 26.9㎡이고 면적 일치도도 확인되지 않아, 이 거래를 대상 호수의 직접 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 41.2㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 대상 | 26.9㎡ | 2 | 면적 불일치 |
표면상 최저가 68,485,000원은 시세 요약금액 237,000,000원의 28.9%로 표시되지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 사건에서는 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최원호 기준 실질취득은 약 185,500,000원 수준이며, 손지훈의 보증금까지 미상이라 실제 총부담은 그보다 커질 가능성도 남아 있습니다. 더구나 비교 거래는 2021.11 거래이고 면적도 달라 “실질취득이 현재 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,632,730원 |
| 1. 임차인 최원호 보증금 | 185,500,000원 | 66,852,270원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최원호는 66,852,270원을 배당받고, 나머지 118,647,730원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 177,000,000원은 이 가정에서는 배당 0원입니다. 손지훈의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표의 인수액과 별도로 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 최저가 | 최원호 인수액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 68,485,000원 | 118,647,730원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 54,788,000원 | 132,098,184원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 43,830,400원 | 142,858,547원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 68,485,000원에서 54,788,000원, 43,830,400원으로 내려가도 최원호의 미배당 보증금은 118,647,730원에서 132,098,184원, 142,858,547원으로 커집니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 해석이 그대로 적용되지 않습니다. 최원호 보증금이 사실상 실질취득가격의 바닥을 만들고 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 교통 이용 편의는 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2015.03.18입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,246,000원/㎡, 대지 226.3㎡, 평지·사다리형이며 중로한면에 접합니다.
- 환금성. 미소빌2는 10세대 규모이고 대상 면적 26.9㎡에 직접 일치하는 거래 표본이 확인되지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰은 3.6회이고 현재 물건은 5회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최원호 인수액 확인. 현재 계산상 118,647,730원이 매수인 인수입니다. 배당표와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 손지훈 보증금 확인. 전입은 2024.03.07.이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 추가 인수액이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 68,485,000원은 감정가 209,000,000원의 33% 수준이지만, 이 사건은 낙찰가 하락분 상당액이 최원호 미배당 보증금 인수로 전환됩니다.
- 비교시세 과신 금지. 확인 거래 237,000,000원은 2021.11·41.2㎡이고 대상은 26.9㎡라 면적이 일치하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05. 민간임대주택등기가 있으므로 관련 원본과 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 매각 포함 범위와 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “68,485,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가 68,485,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 최원호의 보증금 185,500,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권으로, 현재 배당에서 부족한 118,647,730원을 낙찰자가 인수합니다. 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 커지기 때문에 최원호 기준 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다.
게다가 손지훈은 말소기준 전 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도 인수위험을 아직 숫자로 확정할 수 없습니다. 5회 유찰이라는 표면 할인보다 선순위 임차관계가 훨씬 중요합니다. 비교 거래도 2021.11·41.2㎡ 1건으로 대상 26.9㎡와 일치하지 않아 현재 가격 메리트를 확정할 근거가 약합니다. 최저가는 낮지만, 권리와 실제 총부담은 결코 가볍지 않은 물건입니다.
