서울남부지방법원 2025타경8694. 양천구 신월동 미소빌2 제2층 제201호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 김용석은 2019.11.22. 거래가액 182,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 26% 수준까지 내려온 최저가가 아니라, 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 최원호는 2019.09.06. 주민등록, 2019.08.29. 확정일자를 갖춘 보증금 185,500,000원의 임차권자로, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 54,788,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 1,386,184원을 제외한 53,401,816원이 최원호에게 배당되고, 132,098,184원이 미배당으로 남습니다. 따라서 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 늘어나는 구조라, 경제적으로는 최원호 보증금 185,500,000원 안팎의 실질취득 부담이 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 221-17 미소빌2 제2층 제201호 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2015.03.18 |
| 소유자 | 김용석 (2019.11.22. 거래가액 182,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 54,788,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권 인수가 핵심
말소기준은 2025.01.15. 갑구 6번 국 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 최원호의 주택임차권은 주민등록일이 2019.09.06., 임차권등기는 2023.09.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최원호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.09.06 | 2019.08.29 | 185,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
| 손지훈 | 201호 | 2024.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 5,478만원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
시세 자료에서 확인되는 거래는 미소빌2의 2021.11. 전용 41.2㎡·2층 237,000,000원 1건입니다. 반면 대상 면적 기준은 26.9㎡이고 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 237,000,000원을 대상 호실의 정확한 시세라고 단정하기에는 비교 신뢰도가 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 41.2㎡ | 2 | 237,000,000원 |
그래도 가격 구조를 볼 때 기준은 명확합니다. 현재 최저가 54,788,000원만 놓고 237,000,000원과 비교해 “매우 싸다”고 평가하면 오류입니다. 최원호 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘고, 실질취득 부담은 약 185,500,000원 수준에 머무는 구조입니다. 이 금액은 확인되는 237,000,000원 거래보다 낮지만, 해당 거래는 2021.11.의 면적 불일치 단일 표본이므로 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,386,184원 |
| 1. 임차인 최원호 보증금 | 185,500,000원 | 53,401,816원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 최원호의 보증금 중 132,098,184원이 미배당으로 남아 매수인 인수 예상액이 됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 177,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 제반 교통 이용 편의는 보통인 편입니다.
- 건물. 2015.03.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가 3,246,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 미소빌2는 10세대 규모이고, 확인되는 거래 표본이 1건뿐이며 대상 면적과도 일치하지 않아 시세 판단의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 54,788,000원이 실질취득가가 아닙니다. 최원호 미배당 보증금 132,098,184원을 반드시 함께 보세요.
- 손지훈 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 추가 인수 위험을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 임차권 원본 대조. 최원호의 임대차계약일자, 주민등록일자, 확정일자, 보증금 증액 내역과 배당요구 상태를 등기부·매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 시세 재확인. 확인 거래는 2021.11. 전용 41.2㎡ 1건으로 대상 면적 26.9㎡와 맞지 않습니다. 실제 응찰 전 동일·유사 면적 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가 209,000,000원에서 54,788,000원까지 내려온 만큼 권리·점유·상품성 등을 현장에서 함께 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 현황과 매각 포함 범위를 확인하세요.
맺으며 — “5천만원대 낙찰가”가 이 물건의 가격이 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 최저가 54,788,000원만 보면 감정가 209,000,000원 대비 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 최원호는 대항력과 우선변제권을 갖춘 보증금 185,500,000원의 임차권자이고, 현재 회차에서는 132,098,184원이 배당받지 못해 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 인수액이 증가하므로 실질취득 부담은 약 185,500,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
게다가 손지훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최원호 계산 밖의 추가 인수 위험도 남습니다. 확인되는 237,000,000원 거래보다 실질취득 수준은 낮지만, 그 거래는 2021.11.의 면적 불일치 단일 표본입니다. 따라서 이 사건은 “6회 유찰로 싸진 물건”이라기보다 인수액과 미상 임차관계를 먼저 확정해야 가격을 평가할 수 있는 물건입니다.
