서울남부지방법원 2025타경8694. 신월IC 북동측 주거지에 있는 미소빌2 제2층 제201호입니다. 감정가 209,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 107,008,000원, 감정가의 51.2%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대표적인 대항력 임차권 인수형입니다.
최원호는 2019.09.06. 주민등록을 마쳤고 2019.08.29. 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 최초 177,000,000원에서 2021.08.16. 8,500,000원이 증액돼 총 185,500,000원이며, 2023.09.20. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.01.15. 국의 압류보다 앞선 권리이므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 떠안습니다.
현재 최저가에서 집행비용 2,298,112원을 뺀 104,709,888원이 최원호에게 배당되고, 남는 보증금 80,790,112원이 인수됩니다. 결국 낙찰대금과 인수액을 더한 확인된 실질취득은 187,798,112원입니다. 손지훈의 보증금은 확인되지 않았으므로 이 금액을 최종 총부담으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 221-17 미소빌2 제2층 제201호 도로명: 서울특별시 양천구 곰달래로6길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 6층 건물 중 2층 |
| 면적 / 규모 | 분석 대상 면적 26.9㎡ · 미소빌2 총 10세대 |
| 사용승인일 | 2015.03.18. |
| 소유자 | 김용석 (2019.11.22. 거래가 182,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 107,008,000원 (3회 유찰·감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
말소기준권리는 2025.01.15. 접수된 국의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 최원호의 임차권은 주민등록·확정일자·점유개시가 모두 말소기준보다 앞서고, 등기된 주택임차권도 2023.09.20.에 접수됐습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최원호 대항력 있음우선변제잔액 승계 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입 2019.09.06. 확정 2019.08.29. 배당요구 2023.09.20. | 185,500,000원 | 현재 회차 예상배당 104,709,888원 미배당 80,790,112원 인수 |
| 손지훈 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 승계 가능 | 201호 | 전입 2024.03.07. 확정일자 미상 배당요구 2025.03.17. | 미상 | 말소기준 전 전입이나 보증금·확정일자 미상 추가 인수 여부 확인 필요 |
최원호의 보증금은 금액과 선순위 지위가 확인되므로 현재 회차의 인수액을 계산할 수 있습니다. 반면 손지훈은 2024.03.07. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 최원호의 80,790,112원과 별개로 추가 인수 위험이 남습니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 확인된 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 51.2% | 107,008,000원 | 80,790,112원 | 187,798,112원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 85,606,400원 | 101,834,515원 | 187,440,915원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 68,485,120원 | 118,647,612원 | 187,132,732원 |
낙찰가가 내려갈수록 최원호에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 집행비용 추정치 차이로 소폭 변동은 있지만, 알려진 총부담은 약 187,000,000원대에 머뭅니다. 즉 4회·5회 유찰의 낮은 최저가를 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다. 여기에 손지훈의 보증금이 별도로 확인되면 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 유일한 거래는 면적과 시점이 다르다
확인되는 미소빌2 거래는 2021.11. 2층, 전용 41.2㎡의 237,000,000원 거래 1건입니다. 이 물건의 분석 대상 면적은 26.9㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래 시점도 매각기일보다 오래전입니다. 따라서 최저가가 이 거래가의 45.2%라는 수치만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
| 비교 항목 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 본건 감정가 | 26.9㎡ | 2층 | 209,000,000원 |
| 현재 최저가 | 26.9㎡ | 2층 | 107,008,000원 |
| 확인된 실질취득 | 26.9㎡ | 2층 | 187,798,112원 |
| 2021.11. 실거래 | 41.2㎡ | 2층 | 237,000,000원 |
확인된 실질취득액은 해당 거래가의 약 79.2%입니다. 다만 비교 거래가 더 넓은 41.2㎡이고 2021.11. 한 건뿐이므로 이 비율을 현재 시세 할인율로 받아들일 수 없습니다. 손지훈의 보증금까지 추가되면 실제 총부담은 187,798,112원을 넘을 수 있어, 현재 시세를 별도로 확인하기 전에는 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 107,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,298,112원 |
| 1. 임차인 최원호 보증금 | 185,500,000원 | 104,709,888원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최원호 보증금 미배당액 80,790,112원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 177,000,000원은 현재 가정 매각가에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 교통 이용 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 2015.03.18. 사용승인됐으며, 개별난방·승강기·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형에 유사합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,246,000원/㎡이며 토지면적은 226.3㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인 거래도 2021.11. 1건뿐이어서 최신 동일 면적의 매매·전세 수요를 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 107,008,000원에 낙찰받아도 확인된 인수 80,790,112원을 더한 총부담은 187,798,112원입니다.
- 손지훈 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·계약일·실제 점유관계를 확인해야 추가 인수액의 유무와 규모를 판단할 수 있습니다.
- 최원호 배당·인수액 재계산. 실제 집행비용과 세금 배당에 따라 최원호의 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 현 점유자와 명도 구조 확인. 최원호 임차권등기와 손지훈 전입이 함께 존재하므로 실제 점유자, 열쇠 인도, 인도명령 가능 범위를 현장과 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리 내용을 관할 기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 조사. 매각 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 위치·구조·평가 포함 범위를 현황과 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재조사. 확인 거래는 2021.11. 41.2㎡ 1건으로 본건 26.9㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적의 최신 매매가와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 현장 점유를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.07억 낙찰”이 아니라 “최소 1.88억 취득”
이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 최원호의 선순위 임차보증금 185,500,000원 중 현재 예상배당으로 갚지 못하는 80,790,112원을 매수인이 인수하므로, 확인된 실질취득액은 187,798,112원입니다. 이후 더 유찰돼도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 알려진 총부담은 약 1.87억대에 고정됩니다.
더 큰 문제는 손지훈입니다. 말소기준보다 앞선 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험이 열려 있습니다. 유일한 실거래도 2021.11.의 41.2㎡ 거래로 본건 26.9㎡와 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 근거로 접근할 사건이 아니라, 미상 임차보증금과 실제 총부담을 먼저 확정해야 하는 고위험 물건입니다.