서울남부지방법원 2025타경8701. 영등포동7가 ‘훼미리하우스117’ 제1동 7층 705호입니다. 사건상 용도는 창고로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 1개호입니다. 실거래 비교 대상 전용면적은 16.98㎡입니다. 소유자는 홍윤기이며 2021년 4월 2일 매매를 원인으로 2021년 5월 6일 거래가 121,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 중심은 김솔이 임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 3월 12일, 확정일자는 2021년 3월 15일, 주민등록·점유개시는 2021년 4월 2일이며 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2022년 11월 8일 국의 압류이므로, 특별조건이 없다면 대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차 계산상 인수액은 64,535,296원입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 해당 조건이 실제 이행되는 전제에서는 계산상 미배당 보증금이 남더라도 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-51 훼미리하우스117 제1동 제7층 제705호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가상 도시형생활주택 1개호 · 전용 16.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 제7층 제705호 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.05.06 소유권이전 · 거래가 121,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 67,072,000원 (7회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건이 승부처
말소기준은 2022.11.08 국의 압류입니다. 2023년 영등포구 압류, 김솔이 임차권등기, 부천시 압류와 2025년 강제경매개시결정·강동구 압류는 모두 그 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸합니다. 2012년 예가람저축은행 채권최고액 6,500,000,000원 근저당과 하나은행 채권최고액 72,000,000원 근저당은 각각 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
그러나 임차권등기 접수일이 2023년이라고 해서 김솔이의 대항력이 후순위인 것은 아닙니다. 실제 전입·점유개시는 2021.04.02로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 선순위 대항력 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 130,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김솔이 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.04.02 | 우선변제 有 확정 2021.03.15 · 배당요구 | 특별조건 미배당 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 |
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
훼미리하우스117 전용 16.98㎡ 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 119,125,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 112,000,000원, 최신 2026년 3월 거래는 100,000,000원이며, 최근 거래는 이전 구간보다 -13.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.98㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 16.98㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 16.98㎡ | 6 | 109,000,000원 |
| 2026.02 | 16.98㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 16.98㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 16.98㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 16.98㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 16.98㎡ | 14 | 124,500,000원 |
| 2024.05 | 16.98㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 16.98㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2023.01 | 16.98㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2022.10 | 16.98㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.98㎡ | 7건 | 112,000,000원 |
특별매각조건이 이행되어 실질 인수가 0원이라면 현재 실질취득액은 67,072,000원이고, 최근 12개월 평균의 59.9%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격만 놓고 보면 현재 회차는 최근 실거래 대비 할인폭이 큽니다. 다만 거래 추세가 -13.2%이고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.4회인데 이 물건은 이미 7회 유찰됐으므로 단순히 “시세보다 싸다”는 사실만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,607,296원 |
| 1. 임차인 김솔이 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 65,464,704원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 64,535,296원입니다. 특별매각조건이 없으면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다. 이 사건은 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어 그 조건의 이행을 전제로 실질 인수 0원으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 일반 계산상 인수액 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 67,072,000원 | 64,535,296원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 | 53,657,600원 | 77,708,237원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 | 42,926,080원 | 88,246,589원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·학교·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도 표시는 창고이며, 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택 1개호입니다. 감정평가의 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 7층 705호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역이며 공시지가는 8,616,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 훼미리하우스117은 117세대, 2012.02.27 준공입니다. 실거래는 존재하지만 최근 가격 추세가 -13.2%이고 경매 평균 유찰 4.4회, 현재 물건 7회 유찰이라는 점은 매수수요를 보수적으로 평가할 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 최우선 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 김솔이는 전입·점유 2021.04.02로 말소기준 2022.11.08보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 현재 계산상 64,535,296원의 인수위험이 발생합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 예상배당액이 줄 수 있으므로 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 용도·현황 대조. 사건상 용도는 창고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 1개호입니다. 입찰 전 건축물대장·등기·현황을 서로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 112,000,000원, 최신 거래 100,000,000원이며 최근 추세는 -13.2%입니다. 과거 전체 평균 119,125,000원만 기준으로 가격을 평가하지 마세요.
- 7회 유찰의 의미. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 7회 유찰 자체가 실제 응찰수요와 환금성에 대한 경고 신호이므로 낙찰 후 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 이유”와 “인수 0원의 조건”을 같이 봐야 한다
현재 최저가 67,072,000원만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 112,000,000원의 59.9%로 내려와 있습니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 낮습니다. 특별매각조건이 예정대로 이행돼 김솔이의 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소된다면, 실질취득도 67,072,000원으로 유지됩니다.
하지만 이 결론은 조건부입니다. 특별매각조건을 제외하면 김솔이는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 현재 배당계산상 64,535,296원이 미배당됩니다. 동시에 이 물건은 이미 7회 유찰됐고 실거래 추세도 -13.2%입니다. 따라서 이 사건은 “6,707만원짜리 저가 물건”으로만 볼 것이 아니라, 특별매각조건의 확실한 이행 여부 + 하락 중인 소형 주거상품의 환금성을 함께 검증해야 하는 물건입니다. 가격은 낮아졌지만, 등급을 높이는 핵심은 권리조건 확인과 실제 매수수요입니다.
