서울남부지방법원 2025타경8757. 당산동4가 해라톤시티2 4층 401호 오피스텔입니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 감정가 256,000,000원에서 5회 유찰된 83,886,000원입니다. 하지만 이 사건의 가격을 최저가만으로 보면 안 됩니다. 을구 1번 김재욱의 주택임차권은 전입일이 2022.01.27이고, 말소기준인 강제경매개시결정은 2025.03.25입니다. 김재욱은 확정일자 2021.12.27도 갖추고 배당요구를 했으며, 보증금이 매각대금보다 훨씬 큽니다.
현재 회차 배당가정에서는 매각대금 83,886,000원 중 집행비용 1,909,948원을 먼저 빼고, 김재욱에게 81,976,052원이 배당됩니다. 보증금 285,000,000원에서 남는 203,023,948원은 매각물건명세서 기재대로 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 286,909,948원입니다. 최저가가 감정가의 33% 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이윤정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 83,886,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 인수가 핵심
말소기준은 2025.03.25 강제경매개시결정입니다. 그런데 김재욱의 임차권은 그보다 앞선 전입일 2022.01.27을 갖고 있고, 등기부에도 2023.11.28 주택임차권으로 등기돼 있습니다. 보증금 285,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용도 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선영 | 401호 · 주거 | 1,000,000원 / 월 800,000원 | 전입 미상 / 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2022.01.27 / 2021.12.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
대항력 있는 김재욱의 보증금이 각 회차의 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금과 매수인 인수액이 커집니다. 현재 회차뿐 아니라 6회·7회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 286,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 | 최저가 | 김재욱 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 (감정가 33%) | 83,886,000원 | 203,023,948원 | 286,909,948원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 67,108,800원 | 219,499,158원 | 286,607,958원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 53,687,040원 | 232,679,327원 | 286,366,367원 |
즉 최저가만 보면 83,886,000원 → 67,108,800원 → 53,687,040원으로 계속 내려가지만, 매수인이 인수할 금액은 203,023,948원 → 219,499,158원 → 232,679,327원으로 반대로 커집니다. 유찰에 따른 낙찰가 할인 효과가 선순위 보증금 인수로 대부분 상쇄되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,909,948원 |
| 1. 임차인 김재욱 보증금 · 우선변제 | 285,000,000원 | 81,976,052원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 83,886,000원 가정에서 집행비용 1,909,948원 이후 김재욱에게 81,976,052원이 배당되고, 보증금 부족분 203,023,948원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2021.06.22입니다. 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울당서초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 2·5호선 환승역인 영등포구청역, 지하철 2·9호선 환승역인 당산역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 5,122,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 회차 기준 83,886,000원에 김재욱 인수액 203,023,948원을 더한 286,909,948원을 기본 취득부담으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 6회 유찰 시 실질취득 286,607,958원, 7회 유찰 시 286,366,367원으로 낙찰가가 내려가도 전체 부담은 크게 변하지 않습니다.
- 김재욱 임차권 확인. 보증금 285,000,000원, 전입 2022.01.27, 확정일자 2021.12.27, 임차권등기 2023.11.28 및 배당요구 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 박선영 전입일 확인. 보증금 1,000,000원·월 800,000원의 주거 임차관계가 있으나 전입신고일이 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 보고 확인 전까지 배제하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.01.28 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건의 핵심은 5회 유찰이나 83,886,000원이라는 숫자가 아닙니다. 김재욱의 285,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 현재 매각가 가정에서는 81,976,052원만 배당되고, 남은 203,023,948원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 부담은 286,909,948원입니다.
6회, 7회 유찰이 이어져도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 계속 286,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 박선영의 전입일이 확인되지 않아 별도의 대항력 가능성도 남아 있습니다. 최저가만 보면 큰 폭의 할인, 권리까지 합치면 전혀 다른 가격. 이 사건은 낙찰가가 아니라 인수액까지 합친 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
