서울남부지방법원 2025타경8757. 당산동4가 해라톤시티2 제4층 제401호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 을구 1번 김재욱의 주택임차권은 전입 2022.01.27, 점유개시 2022.01.28, 확정일자 2021.12.27로 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저매각가에서 배당 후 남는 보증금만 219,498,962원입니다.
또 하나의 변수는 현재 401호를 주거로 사용하는 박선영입니다. 보증금 1,000,000원, 월차임 800,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 박선영을 ‘대항력 있음’으로 단정해서도, 반대로 ‘대항력 없음’으로 단정해서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전에 주민등록 전입세대 및 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제4층 제401호 |
| 용도 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이윤정 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 67,109,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2021.06.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.03.25 강제경매개시결정입니다. 그런데 김재욱의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.11.28 등기이고, 임차인의 전입일은 더 이른 2022.01.27입니다. 따라서 경매개시결정이 소멸한다고 해서 임차보증금 문제가 사라지는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서 역시 을구 1번 주택임차권에 대해 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재욱 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 285,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 박선영 | 401호 · 주거 | 1,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’을 봐야 한다
이 물건은 감정가 256,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저가가 67,109,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 26%) | 67,109,000원 | 219,498,962원 | 실질취득은 보증금 285,000,000원 안팎 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 53,687,200원 | 232,679,170원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 42,949,760원 | 243,223,336원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
즉 이 물건은 “6,710만원짜리 오피스텔”이 아닙니다. 권리분석상 매수인이 부담해야 할 경제적 기준은 낙찰대금에 미배당 보증금 인수를 더한 값이며, 결국 김재욱의 보증금 285,000,000원 안팎에 수렴합니다. 감정가 256,000,000원보다도 높은 수준이어서, 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,109,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,607,962원 |
| 1. 임차인 김재욱 보증금 (우선변제) | 285,000,000원 | 65,501,038원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 김재욱 보증금 중 65,501,038원이 배당되고, 219,498,962원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울당서초등학교 남동측 인근. 아파트단지·오피스텔·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 2·5호선 영등포구청역과 2·9호선 당산역이 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제4층 제401호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 평지·사다리형 토지이며 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 67,109,000원이 아니라 김재욱의 미배당 보증금 인수까지 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김재욱 임차권 확인. 보증금 285,000,000원, 전입 2022.01.27, 확정 2021.12.27, 배당요구 2023.11.28 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 박선영 점유 확인. 보증금 1,000,000원·월차임 800,000원이나 전입일이 확인되지 않았으므로 대항력 가능 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 232,679,170원·243,223,336원으로 늘어납니다.
- 점유·명도. 등기된 임차권자와 현재 조사된 점유자가 달라 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸도, 실질취득은 싸지 않다”
이 사건은 경매 최저가만 보면 6회 유찰된 저가 매물처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 거치면 결론이 완전히 달라집니다. 김재욱은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권자로 보증금 285,000,000원을 갖고 있고, 현재 회차에서 65,501,038원을 배당받은 뒤 남는 219,498,962원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지기 때문에 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
게다가 현재 별도 점유자인 박선영의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 장점으로 평가할 수 없는 인수형 오피스텔입니다. 감정가 256,000,000원보다 높은 보증금 285,000,000원이 실질취득의 기준이 되고, 미상 점유 리스크까지 남아 있으므로 가격보다 먼저 권리 인수와 실제 점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
