서울남부지방법원 2025타경8757. 영등포구 당산동4가 해라톤시티2 4층 401호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 겉으로 보이는 최저가는 131,072,000원으로 감정가보다 124,928,000원 낮습니다. 그러나 이 물건의 가격은 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다. 2022년 1월 27일 전입하고 2021년 12월 27일 확정일자를 받은 김재욱의 임차보증금 285,000,000원이 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 중 집행비용 2,635,008원을 제외한 128,436,992원이 김재욱에게 배당되고, 보증금 잔액 156,563,008원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 287,635,008원입니다. 감정가보다 31,635,008원 높은 구조여서, 3회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 · 오피스텔 이용 |
| 사용승인일 | 2021.06.22 |
| 소유자 | 이윤정 단독소유 (2021.06.01 매매, 2022.01.28 소유권이전등기) |
| 임대주택 등기 | 2021.12.22 민간임대주택 등록 · 2022.01.28 민간임대주택등기 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 131,072,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.85억 임차권
이 사건의 말소기준은 2025.03.25 강제경매개시결정입니다. 김재욱의 주택임차권은 2023.11.28 등기됐고, 그 기초가 되는 전입일은 2022.01.27, 점유개시일은 2022.01.28, 확정일자는 2021.12.27입니다. 모두 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 관해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차관계 — 확정 인수 1건, 별도 미상 위험 1건
| 성명 / 점유부분 | 보증금·차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재욱 건물 전부 · 임차권등기 | 보증금 285,000,000원 | 전입 2022.01.27 확정 2021.12.27 점유개시 2022.01.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.11.28 | 인수 156,563,008원 |
| 박선영 401호 · 주거 | 보증금 1,000,000원 월 800,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 미상 |
박선영은 현황조사와 매각물건명세서에 보증금 1,000,000원, 월 차임 800,000원의 주거 임차인으로 기재돼 있으나 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 위 실질취득액 287,635,008원은 김재욱의 확인된 인수액만 반영한 수치이며, 박선영의 권리관계는 별도로 남습니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 고정된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 131,072,000원 | 156,563,008원 | 287,635,008원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 104,857,600원 | 182,410,406원 | 287,268,006원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 83,886,080원 | 203,023,869원 | 286,909,949원 |
현재 회차에서 5회 유찰 시나리오까지 매각가는 47,185,920원 내려가지만, 매수인 인수액은 46,460,861원 늘어납니다. 그 결과 실질취득액은 725,059원만 감소해 약 2.87억 수준에 사실상 고정됩니다. 최저매각가가 더 낮아져도 총부담이 같은 폭으로 내려가지 않는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,635,008원 |
| 1. 임차인 김재욱 보증금 | 285,000,000원 | 128,436,992원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김재욱의 보증금 중 128,436,992원만 배당되고, 부족분 156,563,008원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울당서초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 2·5호선 영등포구청역과 2·9호선 당산역이 있습니다.
- 건물. 2021.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 개별난방·승강기·기계식 주차설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형 오피스텔 건부지입니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 131,072,000원에 응찰하더라도 확인된 총부담은 287,635,008원입니다.
- 김재욱 임차권 잔액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라지므로 매각 직전 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 박선영 전입세대 확인. 전입일·확정일자가 미상이므로 주민등록 전입세대열람과 임대차계약 원본을 통해 대항력 및 별도 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 관계 확인. 김재욱의 임차권등기와 박선영의 현황상 임차관계가 함께 나타나므로 현재 점유자와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로 매각 후 법적 효과를 원본 서류로 검토해야 합니다.
- 기계식 주차·관리비 확인. 기계식 주차 이용 조건과 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 반값이어도 총부담은 2.87억”
이 물건의 숫자상 착시는 강합니다. 감정가 256,000,000원인 오피스텔이 3회 유찰돼 131,072,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 김재욱의 285,000,000원 임차보증금이 낙찰가를 초과합니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 잔액은 156,563,008원이며, 실질취득액은 287,635,008원입니다.
더 유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 5회 유찰 시 매각가는 83,886,080원까지 내려가지만 인수액이 203,023,869원으로 늘어 실질취득액은 286,909,949원입니다. 여기에 전입일과 확정일자가 확인되지 않은 박선영의 별도 임차 위험도 남습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 감정가 이상, 권리 위험도 미해소. 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 구조를 기준으로 판단해야 합니다.