서울남부지방법원 2025타경8883. 강서구 화곡동 오경아파트 5층 501호, 전용 25.75㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 표면만 보면 위험합니다. 임차인 이슬아의 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.10, 전입·점유는 2021.07.09인데 말소기준권리인 한국자산관리공사 가압류는 2021.12.14입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저 갖춰졌으므로, 통상적인 매각이라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
현재 최저매각가 169,600,000원을 기준으로 집행비용 3,174,400원을 먼저 공제하면 임차인에게 166,425,600원이 배당되고, 보증금 298,000,000원 중 131,574,400원이 남습니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 301,174,400원으로, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이번 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 이슬아의 룰상 미배당액 131,574,400원은 표시상 존재하지만, 조건이 유효하게 이행되면 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원*입니다. 확약 대상 밖 별도 임차인은 확인되지 않아 추가 임차보증금 인수 위험도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호 · 강서로8길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 25.75㎡ · 지하1층·지상9층 건물 중 5층 |
| 건물 / 단지 | 오경아파트 · 20세대 · 사용승인 2020.12.10 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 이충훈 (2021.07.30. 거래가 298,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (6회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 해소
말소기준권리는 2021.12.14. 한국자산관리공사의 가압류 43,852,805원입니다. 그 뒤의 의정부시·국·부천시·국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후 등기지만, 임차인의 대항력 판단은 등기일이 아니라 선행한 전입·점유 시점이 핵심입니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이슬아 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 298,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 전입·점유 2021.07.09 · 확정일자 2021.06.10 · 배당요구 2023.08.10 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시점 확인이 먼저
오경아파트 전용 25.75~26.0㎡ 거래 12건의 전체 평균은 304,333,333원이고, 최근 12개월 집계 3건 평균은 326,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.07. 9층 380,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 9.7% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 26.0㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2022.05 | 25.75㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 26.0㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 26.0㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 326,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 304,333,333원 |
특별매각조건이 이행돼 인수액이 실질 0원이 되면 실질취득가는 최저매각가와 같은 169,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 52.0%이고, 감정가 265,000,000원보다도 낮습니다. 반대로 특별매각조건이 없다면 최저가만 비교하면 안 되며, 낙찰가 169,600,000원에 룰상 인수액 131,574,400원을 더한 301,174,400원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 이슬아 보증금 | 298,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 43,852,805원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 미배당 보증금은 131,574,400원입니다. 일반 매각이라면 매수인 인수 가능액이나, 특별매각조건상 채권자가 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감액과 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남동측 인근이며, 다세대주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 까치산역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.12.10. 사용승인된 지하1층·지상9층 철근콘크리트구조 건물로 승강기·주차·난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 25.75㎡, 총 20세대 소규모 아파트이며 단지 경매 평균 6.3회 유찰·매각률 0.0%로 환금성 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체·대상·효력 발생 시점과 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 두 개의 취득가를 구분. 조건 이행 시 169,600,000원, 조건 미적용 시 룰상 301,174,400원으로 자금계획을 나눠 검토해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 시점을 현장 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 법원 문건과 세금 교부청구 내역을 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 최신 실거래가 2022.07이므로 2026년 매도 호가·전월세·동일 면적 거래 가능 가격을 중개업소에서 확인하세요.
- 대출 가능액 확인. 전용 25.75㎡ 소형·20세대 단지의 담보평가와 금융기관별 취급 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 특별조건 확인이 먼저”
이 사건은 대항력 임차인이 있어 원칙적으로는 위험한 물건입니다. 현재 최저가에서 임차인에게 배당되지 않는 보증금은 131,574,400원이고, 특별매각조건이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 301,174,400원에 이릅니다. 단순히 감정가의 64%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 조건이 그대로 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득가는 169,600,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 326,000,000원의 52.0%라는 가격 차이도 생깁니다. 다만 6회 유찰, 20세대 소규모 단지, 2022.07 이후 확인되는 거래가 없다는 점을 감안하면 권리조건은 확인 후 합격, 가격은 현장 시세 검증 후 판단이 적절합니다.
* 특별매각조건이 유효하게 적용돼 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 일반 권리계산상 현재 회차 미배당 보증금은 131,574,400원입니다.
