서울남부지방법원 2025타경9111. 화곡동 409-207 경남빌라나동 제지하층 제비호, 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방2·거실 겸 주방·욕실1·발코니 등이고, 비교대상 면적은 40.86㎡입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 대항력 있는 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 임차인 구윤영은 2019.10.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2019.09.30입니다. 말소기준권리는 2021.07.12 국의 압류이므로 임차인의 전입이 먼저입니다.
따라서 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 53,760,000원에서 임차보증금 83,000,000원 중 배당되지 않는 30,607,680원이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서상 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 특별매각조건을 적용하면 구윤영 관련 실질 인수액은 0원입니다. 다만 룰상 배당계산에서 발생하는 미배당액 30,607,680원 자체는 아래 배당표에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 409-207 제지하층 제비호 · 초록마을로22길 90-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 비교대상 면적 40.86㎡ · 방2·거실 겸 주방·욕실1·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 지하1층/지상2층 · 경남빌라나동 · 6세대 · 1986.12.03 준공 |
| 소유자 | 이석무 · 2019.10.25 매매 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 53,760,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,150,053원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2021.07.12 국의 압류입니다. 임차인 구윤영은 2019.10.18 주민등록·점유를 시작하고 2019.09.30 확정일자를 받아 말소기준보다 선순위입니다. 2021.11.15에는 보증금 83,000,000원으로 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 권리 자체만 보면 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구윤영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.18 | 2019.09.30 | 83,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차인 표에서 별도 임차인으로 더해지는 당사자가 아니라 가압류 및 경매신청 채권자로 나타나므로 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 60,000,000원보다 낮지만 하락장·지하층을 함께 봐야 한다
경남빌라나동의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 85,000,000원이지만 2021.07의 130,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원이고, 현재 최저가이자 특별매각조건 반영 실질취득액 53,760,000원은 그 89.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 42.24㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2022.03 | 42.24㎡ | -1 | 65,000,000원 |
| 2021.07 | 42.24㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 85,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 60,000,000원 |
표면적으로는 실질취득 53,760,000원이 최근12개월 평균 60,000,000원 아래입니다. 그러나 최근 거래군과 과거 거래군의 추세가 -38.5%이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 더구나 최신 거래 자체가 2023.08이고, 대상은 제지하층입니다. 따라서 85,000,000원 전체 평균 대비 63.2%라는 수치만으로 “크게 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,367,680원 |
| 1. 임차인 구윤영 보증금(우선변제) | 83,000,000원 | 52,392,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 934,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 112,150,053원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 30,607,680원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 남을 수 있지만, 본건은 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대로 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 현장 리스크. 조사 당시 지층 출입구에 물이 가득 차 출입이 불가능했고 내부 침수 여부는 불분명했습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 180.0㎡, 공시지가 2,607,000원/㎡, 완경사·자루형·세로한면(가) 조건입니다.
- 환금성. 경남빌라나동은 6세대이고 확인 거래는 3건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 6.0회, 매각률은 0.0으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 침수 현장 확인. 지층 출입구에 물이 가득 찼던 사실과 내부 침수 여부 불명은 수리비·사용성·환금성을 직접 좌우합니다.
- 호수 표기 확인. 현황조사상 지층 A·B호가 1층 101·102호로 부여돼 있다는 점을 현장 출입구와 공부상 제지하층 제비호에 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 85,000,000원보다 최신 60,000,000원과 최근12개월 평균 60,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최신 거래가 2023.08이라는 점도 감안해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군 대비 과거 거래군 추세가 -38.5%이므로, 전체 평균 대비 할인율만으로 매수 우위를 판단하지 않아야 합니다.
- 환금성. 6회 유찰과 단지 경매 매각률 0.0은 출구전략 점검이 필요한 신호입니다.
- 배당구조. 룰상 임차인 미배당액 30,607,680원과 특별매각조건상 실질 인수 0원을 구분해서 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’가 더 어렵다
이 사건은 얼핏 보면 대항력 임차인의 보증금 83,000,000원이 최저가 53,760,000원을 초과해 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 30,607,680원이 미배당됩니다. 그러나 채권자가 그 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건 때문에 구윤영 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그다음입니다. 실질취득 53,760,000원은 최신·최근12개월 평균 60,000,000원의 89.6%이지만, 최근 가격 추세는 -38.5%이고 이미 6회 유찰됐습니다. 여기에 제지하층이라는 용도, 출입구에 물이 가득 차 출입할 수 없었던 현황, 내부 침수 여부 불명까지 겹칩니다. 권리 부담은 특별조건으로 정리됐지만, 물리적 하자와 환금성은 그대로 남아 있는 사건입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 권리분석이 아니라 현장 침수 상태와 실제 매각조건을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
