서울남부지방법원 2025타경9126. 서울 강서구 화곡동 에스타워 9층 901호, 전용면적 29.25㎡의 집합건축물대장상 아파트입니다. 권리분석의 출발점은 2021.11.25. 강서세무서장 관련 국의 압류입니다. 그런데 임차인 김승모는 그보다 훨씬 앞선 2017.09.19. 전입·점유를 시작했고, 임차보증금 180,000,000원에 대한 확정일자도 같은 날 갖추었습니다. 이후 보증금이 두 차례 증액되어 총 200,000,000원이 됐고, 증액분 20,000,000원의 확정일자는 2021.10.28.입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
보통이라면 현재 회차 매각가 139,520,000원에서 집행비용 2,753,280원을 제하고 임차인에게 136,766,720원이 배당되므로, 보증금 잔액 63,233,280원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건은 김승모 임차인의 미배당 보증금에 적용되므로, 정확도 규칙상 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 900-28 에스타워 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 29.25㎡ · 지상 9층 중 9층 |
| 소유자 | 양경자 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 139,520,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2017.05.30 |
| 규모 | 에스타워 18세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건이 승계액을 지운다
말소기준은 2021.11.25. 국의 압류입니다. 김승모는 2017.09.19.부터 전입·점유했고, 최초 보증금 180,000,000원에 대한 확정일자도 2017.09.19.입니다. 이후 증액된 20,000,000원 역시 2021.10.28. 확정일자를 받아 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명으로 판단됩니다. 2024.02.15.에는 임차보증금 200,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.03.17. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승모 | 200,000,000원 | 2017.09.19 | 2017.09.19 / 2021.10.28 | 2024.02.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 139,520,000원’
이 사건은 특별매각조건으로 임차보증금 인수가 실질 0원이 되므로, 시장가격과 비교할 기준은 최저가이자 실질취득액인 139,520,000원입니다. 에스타워 전용 27.32~29.86㎡대 실거래는 8건이 확인되며, 전체 평균은 212,500,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 27.32㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 27.32㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.01 | 29.86㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.03 | 27.32㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.11 | 29.86㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 27.32㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 29.25㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 29.86㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 212,500,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 215,000,000원이며, 실질취득액 139,520,000원은 그 금액의 64.9%입니다. 전체 평균 212,500,000원 대비로도 65.7%이지만, 이 사건의 가격 판단은 최근 12개월·최신 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 1.3% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,753,280원 |
| 1. 임차인 김승모 보증금 | 200,000,000원 | 136,766,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 63,233,280원입니다. 통상 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 위험이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 29.25㎡입니다.
- 입지. 까치산역(2·5호선) 남서측 인근으로, 다세대·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 9층 건물의 9층 901호이며, 사용승인일은 2017.05.30입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수시설과 승강기, 기계식주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 평지·가장형 토지이며, 서측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,451,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 에스타워는 총 18세대이고, 최근 실거래 표본은 존재하지만 경매 평균 유찰 횟수 5.0회·낙찰률 0.0%가 함께 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 입찰 시점에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 김승모의 임차권등기는 2024.02.15. 설정되어 있으므로, 특별조건에 따른 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 김승모 예상배당은 136,766,720원, 룰상 미배당은 63,233,280원입니다. 이 금액이 특별조건으로 실질 0원이 되는 구조를 서류와 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 실질취득 139,520,000원과 최근 12개월 실거래 215,000,000원을 비교하되, 18세대 소규모 건물이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 반복 유찰 점검. 현재 5회 유찰 상태이며, 다음 시나리오는 111,616,000원, 그 다음은 89,292,800원으로 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 이 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”
김승모는 2017.09.19. 전입·점유와 확정일자를 갖춘 선순위 대항력 임차인이고 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 최저가 139,520,000원으로 단순 배당하면 63,233,280원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다. 하지만 이 사건의 매각물건명세서는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시했습니다. 그 결과 김승모 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 139,520,000원으로 정리됩니다.
가격만 놓고 보면 이 실질취득액은 최근 12개월 실거래 215,000,000원의 64.9%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 구간 대비 1.3% 높은 것으로 집계되어 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 18세대 소규모 건물이고 이미 5회 유찰되었으며 경매 통계상 낙찰률 0.0%라는 점은 가격 할인과 별개로 환금성을 신중히 봐야 할 이유입니다. 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 실질취득 139,520,000원. 이 두 가지가 함께 확인될 때 비로소 이 사건의 가격 메리트가 성립합니다.
