서울남부지방법원 2025타경9127. 양천구 신월동 한울스위트하우스 10층 1003호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택으로, 방 1·주방 및 거실·욕실겸화장실·현관 등으로 이용 중입니다. 소유자 김남희는 2015.12.29 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023.12.05 포항세무서 압류가 이 사건의 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2018.01.22 전입의 최라미는 대항력을 갖춘 임차권자여서 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당표상 남는 최라미의 80,948,992원은 룰상 계산값으로는 존재하지만, 매수인에게 실질적인 임차보증금 채무로 승계되지 않는 것으로 봅니다.* 문제는 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서는 별도등기된 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 별도로 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 특별조건, 지상권은 별도 인수

말소기준은 2023.12.05 갑구 3번 압류입니다. 이후의 임차권등기·강제경매개시결정·김포세무서 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 최라미는 말소기준보다 훨씬 앞선 2018.01.22 전입으로 대항력 있음으로 판정돼 있고, 보증금은 162,000,000원입니다. 배당요구와 우선변제권도 갖추고 있습니다.

OKA YUME는 2024.05.09 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 자료상 대항력 있는 승계채무로 보지는 않습니다. 다만 실제 점유·임대차 관계는 명도 절차와 연결되므로 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 42.0% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

한울스위트하우스의 거래자료는 12건이 잡혀 있고 전체 평균은 180,583,333원, 최근 12개월 5건 평균은 197,600,000원, 최신 거래는 2026.02의 290,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 17.3% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.

특히 최신 290,000,000원 거래는 전용 21.21㎡이고, 최근 평균도 여러 면적이 섞여 있습니다. 본건은 전용 16.95㎡의 소형 도시형생활주택이므로, 실제 응찰가를 정할 때에는 같은 면적·비슷한 층의 개별 비교가 필요합니다. 현재 자료만으로는 최저가가 거래평균보다 낮다는 사실은 확인되지만, 그 차이가 곧바로 본건의 순수 할인폭을 뜻하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,944,000원 가정)

배당계산 자체에서는 최라미 보증금 부족분 80,948,992원이 발생합니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 우선 반영하면 매수인에게 실질적으로 승계되는 임차보증금은 0원*입니다. 별도등기 지상권의 경제적 가치는 제시돼 있지 않아 금액 계산에는 넣지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 신정역에서 북서측 직선거리 약 400m, 양강중학교에서 북측 약 10m 지점입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 대중교통을 이용할 수 있는 간선도로 중앙로에 접합니다.
• 물건 형태. 지하1층/지상10층 철근콘크리트구조 건물의 10층 1003호이며 사용승인일은 2015.12.10입니다.
• 설비. 전기·위생·급배수·급탕·도시가스보일러 난방·승강기·소방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 2필 일단의 세로장방형 토지로, 동측 약 30m·남측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 환금성. 한울스위트하우스는 23세대이고, 집계상 경매 평균 유찰횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건도 현재 5회 유찰됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 별도등기 지상권 확인. 대지권의 목적인 2토지에 설정된 을구 1번 지상권의 권리자·존속기간·범위·대가와 본건 이용에 미치는 영향을 반드시 원문 대조하세요.
• OKA YUME 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 면적 맞는 시세 재확인. 현재 거래자료는 21.21㎡·23.18㎡·32.55㎡로 본건 16.95㎡와 일치하지 않습니다. 42.0% 수치를 그대로 할인율로 쓰면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.12.29 민간임대주택등기가 존재하므로 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원문에서 확인하세요.
• 현장 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 생략됐습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “보증금은 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”

현재 최저가 82,944,000원만 보면 감정가 162,000,000원의 51.2%라 강한 할인처럼 보입니다. 더구나 대항력 있는 최라미의 보증금 부족분 80,948,992원도 특별매각조건 덕분에 실질 승계 0원*으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 매우 단순해 보일 수 있습니다.

하지만 이 사건의 핵심 리스크는 임차보증금이 아니라 별도등기 지상권입니다. 명세서가 매수인 인수를 명시하고 있고, 거래자료 역시 본건 면적과 맞지 않아 현재 최저가가 진짜 시세 대비 얼마나 싼지 확정하기 어렵습니다. 게다가 5회 유찰이라는 시장 반응도 이미 나타났습니다. 임차보증금은 해소, 지상권은 인수, 가격 비교는 불완전. 그래서 이 물건은 가격만 보고 접근하기보다 별도등기 지상권의 실체를 먼저 확인해야 하는 권리 확인형 사건입니다.

* 배당계산상 최라미의 미배당 보증금은 80,948,992원이지만, 특별매각조건에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시돼 있어 본 리포트에서는 해당 임차보증금의 실질 매수인 승계를 0원으로 반영했습니다. 이 해소는 최라미 보증금에 관한 것이며, 별도등기 지상권 등 다른 인수권리에는 적용되지 않습니다.