서울남부지방법원 2025타경9244. 강서구 화곡동 메종드로제 11층 1103호, 전용 34.75㎡ 아파트입니다. 소유자 박민호는 2020년 2월 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 286,000,000원입니다. 이후 구민지가 전유부분 전부를 점유하는 임차인으로 확인됐으며, 임차보증금은 2021년 증액분을 포함해 294,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 처리입니다. 구민지는 2020.01.31 주민등록을 마치고 2020.02.12 점유를 개시했으며, 강제경매개시결정일인 2025.03.24보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 따라서 별도 조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수되지만, 이 사건에는 그 부담을 제거하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제11층 제1103호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로18길 33-21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 34.75㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 11층 |
| 사용승인일 | 2019.07.26 |
| 소유자 | 박민호 (2020.02.12 소유권이전 · 거래가액 286,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 194,560,000원 (4회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 중요시설물보호지구(공항) |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 인수 해소
말소기준은 등기상 선언된 2025.03.24 강제경매개시결정입니다. 구민지의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 임차권 자체는 통상적인 매각소멸 대상이 아닙니다. 등기분석상 매수인 인수 가능성이 명확한 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구민지 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 294,000,000원 | 전입 2020.01.31 확정 2021.11.29 배당요구 2024.02.20 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 | 0원* 통상 102,963,840원 |
* 특별매각조건이 적용되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 최저가 기준 미배당 보증금 102,963,840원이 매수인 인수 대상입니다.
③ 가격 비교 — 할인은 크지만 시세 표본은 1건
동일 전용면적 34.75㎡에서 확인되는 실거래는 2021.10, 10층, 284,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 194,560,000원으로 이 거래가의 68.5%입니다. 특별매각조건에 따라 인수액이 실질 0원이므로, 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 194,560,000원입니다.
| 구분 | 시점 / 조건 | 금액 | 비율 |
|---|---|---|---|
| 현재 최저가 | 4회 유찰 · 감정가 64% | 194,560,000원 | 감정가 64% |
| 실질취득* | 특별매각조건 적용 | 194,560,000원 | 거래가 68.5% |
| 동일면적 실거래 | 2021.10 · 10층 · 1건 | 284,000,000원 | 100% |
| 소유자 취득가 | 등기상 거래가액 | 286,000,000원 | — |
| 감정가 | 경매 감정가 | 304,000,000원 | 100% |
④ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,840원 |
| 1. 임차인 구민지 보증금 | 294,000,000원 | 191,036,160원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 102,963,840원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.07.26 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형 평지이고 건물 동측과 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 45세대 규모이며 동일면적 거래 표본은 2021.10의 1건입니다. 현재 시세와 거래 속도는 별도 현장조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 퇴거 여부, 열쇠 인도 시점을 현황조사와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 매각 후 말소에 필요한 서류 제출 주체와 처리 시점을 집행법원에 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리와 효력을 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 재조사. 동일면적 거래가 2021.10의 1건뿐입니다. 인근 중개업소 호가·최근 계약·동일 건물 매물을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·주차. 미납 관리비와 기계식주차장 이용 가능 차량 규격·운영 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 법원 공고를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 특별조건이 인수액을 지운다”
등기만 보면 보증금 294,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 194,560,000원보다 앞서는 전형적인 인수형 물건입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 102,963,840원을 추가로 부담해야 하므로 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
그러나 이 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 조건이 그대로 이행되면 인수액은 실질 0원*이고 실질취득도 194,560,000원으로 정리됩니다. 2021.10 실거래 284,000,000원의 68.5%라는 숫자는 눈에 띄지만, 거래 표본이 1건이고 이미 4회 유찰된 물건이라는 점은 가격 검증이 아직 끝나지 않았음을 보여줍니다. 결론은 권리 조건부 합격, 시세 검증 필수입니다.
