서울남부지방법원 2025타경9245. 서울 강서구 화곡동 메종드로제 12층 1204호, 전용 49.26㎡ 아파트입니다. 박민호가 2019년 10월 25일 매매로 386,000,000원에 취득했고 2019년 11월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 담보권은 없고, 경매 신청자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준은 2025년 3월 24일 강제경매개시결정으로 선언돼 있습니다.

핵심은 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 윤미란은 2019년 10월 29일 확정일자, 2019년 11월 1일 주민등록, 2019년 11월 15일 점유개시를 갖추고 2023년 11월 20일 보증금 386,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 일반적인 배당 계산에서는 최저가 304,000,000원에서 집행비용을 뺀 298,944,000원만 배당되고 87,056,000원이 남습니다.

그러나 이번 매각에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 윤미란 관련 미배당액은 계산상 존재하더라도 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원*으로 봅니다. 문제는 이 확약 밖에 있는 강소연입니다. 강소연은 2025년 3월 19일 전입했으나 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 점유자는 별도

말소기준은 2025년 3월 24일 강제경매개시결정입니다. 윤미란의 임차권등기는 이보다 앞선 2023년 11월 20일 접수돼 일반적으로는 매수인 인수 대상에 해당하는 구조입니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건이 있어 해당 임차권의 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해졌습니다.

2025년 4월 2일 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022년 12월 8일 민간임대주택등기는 말소기준 전 등기상 표기로 남아 있으므로 별도 확인 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 시세 비교 — 표면가격은 77%, 최종가격은 미확정

메종드로제 동일 면적대 최근 실거래 중 가격 판단에 우선할 자료는 최근 12개월 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 395,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 390,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 +9.3%로 상승 추세입니다.

최저가 304,000,000원은 최근 12개월 평균 395,000,000원의 77.0%입니다. 윤미란 임차권만 놓고 보면 특별매각조건으로 실질취득 확정분이 304,000,000원에 머물러 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 강소연 보증금이 미상인 상태에서는 이 할인폭을 온전히 가격 메리트로 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

윤미란의 계산상 미배당액은 87,056,000원입니다. 다만 특별매각조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제돼 실질 인수는 0원*입니다. 강소연의 보증금·배당 여부는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근으로 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 위치해 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층 건물의 12층이며, 사용승인일은 2019.07.26입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 주상용 부지이며 동측과 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
• 환금성. 45세대 규모로 최근 동일 면적 거래는 2025년 11월 400,000,000원, 2026년 6월 390,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 +9.3%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 문구 확인. 윤미란 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 강소연 보증금 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유 부분·배당요구 여부를 확인하기 전에는 최종 실질취득액을 확정하지 마세요.
• 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 윤미란과 강소연 2명이며, 보증기관 승계자로 중복 집계된 임차인은 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 접수된 민간임대주택등기의 처리 상태를 매각 관련 서류와 함께 확인하세요.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균은 395,000,000원, 최신 거래는 390,000,000원입니다. 강소연 관련 추가 부담을 포함한 총액 기준으로 비교해야 합니다.
• 관리비·점유 상태. 현장 점유자와 미납 관리비, 인도 절차를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건·실거래 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “주된 3.86억은 해소, 미상 1명은 남는다”

이 물건은 숫자만 보면 감정가 380,000,000원에서 304,000,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 395,000,000원의 77.0%입니다. 가장 큰 부담처럼 보이는 윤미란 보증금 386,000,000원도 특별매각조건 덕분에 미배당 87,056,000원의 실질 인수가 0원*으로 정리됩니다.

하지만 결론을 “인수 0원·저가 매수”로 단순화하면 안 됩니다. 강소연은 말소기준보다 앞서 전입했으나 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 확약으로 주된 임차권은 해소되지만 확약 밖 위험은 그대로 남습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류. 강소연 관련 금액이 0원으로 확인될 때 비로소 304,000,000원이 실질취득액으로 확정됩니다.

* 특별매각조건에 따라 윤미란 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 한 실질 인수액입니다. 이 조건은 강소연에게 적용되지 않습니다.