서울남부지방법원 2025타경9247. 강서구 화곡동 메종드로제 7층 705호, 전용면적 비교 기준 33.4㎡의 아파트입니다. 소유자 박민호는 2019년 11월 16일 매매를 원인으로 거래가 269,000,000원에 취득했고, 임차인 황윤우는 2019년 12월 23일부터 건물 전부를 점유한 뒤 2024년 1월 10일 보증금 282,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2024년 7월 17일 롯데카드 가압류입니다. 황윤우의 전입·점유와 임차권등기는 말소기준보다 앞서 일반적인 매각이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 관한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 적용되는 황윤우의 인수는 실질 0원*이지만, 별도로 조사된 강승완의 점유·보증금 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제7층 제705호 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(아파트) · 비교면적 33.4㎡ · 지상 13층·지하 2층 중 7층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2019.07.26 / 45세대 |
| 소유자 | 박민호 (2019.11.16 매매, 거래가 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 181,760,000원 (4회 유찰, 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 중요시설물보호지구(공항) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 판단
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황윤우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.23 / 2021.12.31 | 282,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 有 | 실질 0원* |
| 강승완 | 미상 | 2025.02.07 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
* 황윤우의 룰상 미배당 인수액은 103,584,640원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되어 실질 인수를 0원으로 표시했습니다.
강승완은 말소기준인 2024년 7월 17일보다 늦은 2025년 2월 7일 전입이므로 등기상 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금·점유 부분과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 현황조사 원문과 매각물건명세서 최신본, 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 64%라는 숫자만으로는 부족하다
확인되는 메종드로제 실거래는 전용 34.75㎡, 10층의 2021년 10월 거래 284,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가이자 특별매각조건 적용 시 실질취득액인 181,760,000원은 이 거래가의 64.0%로, 금액 차이는 102,240,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 34.75㎡ | 10 | 284,000,000원 |
| 비교 기준 | 1건 | — | 284,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,344,640원 |
| 1. 임차인 황윤우 보증금 | 282,000,000원 | 178,415,360원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 8,131,022원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
황윤우 보증금의 룰상 미배당액은 103,584,640원입니다. 다만 특별매각조건이 성립하면 해당 미배당 잔액의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
회차별 인수 구조 (특별매각조건 미적용 룰상 계산)
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 명목 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(64%) | 181,760,000원 | 103,584,640원 | 285,344,640원 |
| 5회 유찰 시(51%) | 145,408,000원 | 139,427,712원 | 284,835,712원 |
| 6회 유찰 시(41%) | 116,326,400원 | 168,102,170원 | 284,428,570원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 선순위 임차권을 무시하고 최저가만 보아서는 안 됩니다. 이 사건에서 낮은 실질취득액이 성립하는 핵심 근거는 유찰 횟수가 아니라 특별매각조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 화곡1동 주민센터 남측 인근이며, 오피스텔·주상복합아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 2·5호선 까치산역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용편의는 양호합니다.
- 건물. 2019년 7월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 지상 13층·지하 2층 건물이며, 개별난방·승강기·CCTV·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 건물 남측과 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성. 45세대 소규모 단지이고 확인되는 실거래가 한 건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다. 매도 시 거래 속도와 호가 수용력을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 대상 보증금, 임차권등기 말소 시점과 절차를 매각물건명세서 최신본으로 재확인하세요.
- 별도 점유자 확인. 강승완의 실제 점유 부분·계약관계·보증금·퇴거 의사를 현장과 최신 조사서에서 확인하세요.
- 실거래 보강. 2021년 10월 한 건만으로 현재 시세를 판단하지 말고 인근 중개업소의 동일 면적 호가·최근 계약 사례를 대조하세요.
- 명도 비용 반영. 선순위 임차권의 금전 인수와 실제 인도 문제는 별개입니다. 임차권등기 말소와 점유 이전까지의 기간·협의 비용을 계산하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 12월 8일 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부·법원 서류 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 배당 순위 변동 가능성을 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%는 18,176,000원입니다.
맺으며 — “낮은 최저가가 아니라 특별매각조건이 핵심”
이 물건은 표면적으로 감정가 2.84억에서 4회 유찰되어 1.8176억까지 내려온 아파트입니다. 하지만 선순위 보증금 2.82억을 그대로 인수하는 일반 조건이라면 총부담은 약 2.85억으로 돌아가므로, 최저가 64%라는 숫자는 실질적인 할인으로 이어지지 않습니다.
현재 회차에서 실질취득을 1.8176억으로 볼 수 있는 근거는 오직 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다. 이 조건을 원문대로 확보하면 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다. 다만 별도 점유자의 보증금·점유 상태가 불명확하고, 45세대 소규모 단지에 확인 실거래도 2021년 한 건뿐입니다. 권리의 주된 함정은 특별조건으로 풀리지만, 현재 시세와 명도는 아직 검증이 필요한 물건입니다.
