서울남부지방법원 2025타경9338. 강서구 화곡동 제이투리더스뷰 13층 1302호로, 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이상훈은 2022년 6월 24일 매매를 원인으로 거래가액 383,000,000원에 취득했고, 2022년 7월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 임차권자 박수정의 보증금도 383,000,000원이며, 주택도시보증공사가 청구금액 383,000,000원으로 강제경매를 신청한 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차권등기 자체보다 대항력과 특별매각조건입니다. 박수정의 전입신고일은 2022년 7월 20일, 점유개시일은 2022년 7월 23일이고, 산정된 말소기준권리인 2022년 3월 3일 신목신용협동조합 근저당보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 여기에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 더해집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제13층 제1302호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로16길 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 13층 건물 내 13층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2022.02.22 |
| 소유자 | 이상훈 (2022.06.24 매매, 거래가액 383,000,000원 · 2022.07.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 197,632,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 383,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 조건과 말소기준 확인이 핵심
제공된 권리분석상 말소기준은 2022.03.03 신목신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 박수정의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 박수정의 전입신고와 점유개시도 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수정 임차권등기 2024.01.29 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 383,000,000원 | 없음 전입 2022.07.20 점유 2022.07.23 | 미상 확정일자 2022.06.27 배당요구 2024.01.29 | 해당 없음 | 0원* |
* 계산상 박수정의 보증금 잔액은 383,000,000원이지만, 특별매각조건에 따라 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 가격 해석 — 감정가 51.2%와 시세 할인은 다른 말이다
현재 최저매각가는 197,632,000원으로 감정가 386,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰로 외형상 큰 폭으로 낮아졌고, 특별매각조건을 전제로 한 실질취득액도 최저가와 같은 197,632,000원입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2022.06.24 소유자 취득 거래가액 | 383,000,000원 | 과거 본건 거래가액 |
| 감정가 | 386,000,000원 | 현재 경매 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 197,632,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 158,105,600원 | 감정가의 40.96% |
| 5회 유찰 시 | 126,484,480원 | 감정가의 32.77% |
다만 비교 가능한 최신 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 소유자의 2022년 거래가액과 감정가만으로 2026년 현재 시세를 대신할 수 없으므로, “감정가보다 절반 가까이 낮다”는 사실을 “현재 시세보다 싸다”는 결론으로 바꾸면 안 됩니다. 현재 회차의 가격 메리트는 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최신 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,566,848원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 신목신용협동조합 | 9,600,000,000원 | 194,065,152원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 383,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 신목신용협동조합 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 가압류와 경매신청채권에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 근저당 9,600,000,000원은 공동담보목록 제2020-148호의 채권최고액 기준이므로 개별 호실의 실제 채무액과는 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 197,632,000원 | 194,065,152원 | 9,798,934,848원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 158,105,600원 | 155,092,122원 | 9,837,907,878원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 126,484,480원 | 123,913,697원 | 9,869,086,303원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 5호선 및 2호선) 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.02.22 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 최상층인 13층 1302호입니다. 기본 위생·급배수·난방·전기·화재탐지·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필지를 일단지로 이용하는 평탄한 정방형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 4m, 동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 별도 참고사항은 기록되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현재 비교 가능한 최신 실거래 근거가 없어 최저가 197,632,000원의 시세 경쟁력과 환금성은 현 단계에서 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 명시됐는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 근저당 말소 여부 확인. 2022.03.03 근저당이 말소기준으로 산정됐으나 2022.07.22 해지·말소 기재도 존재합니다. 등기 원본과 법원의 말소기준 판단을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 순위 재검증. 박수정의 임대차계약일 2022.06.27, 확정일자 2022.06.27, 전입신고일 2022.07.20, 점유개시일 2022.07.23 및 임차권등기일 2024.01.29를 원문과 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 매각 후 임차권등기 말소의 주체와 제출 서류, 말소 시점을 확인해 소유권이전 이후 일정에 반영하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시기를 현장에서 확인하세요.
- 시세 재조사. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래를 확인해 실질취득액 197,632,000원과 직접 비교하세요.
- 배당표 한계 확인. 공동담보 채권최고액, 당해세, 최우선변제와 실제 집행비용에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”를 분리해야 한다
이 물건의 가장 큰 장점은 특별매각조건입니다. 보증금 383,000,000원의 임차권등기가 있지만, 제공된 판정상 대항력이 없고 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 197,632,000원입니다.
그러나 권리와 가격은 별개의 문제입니다. 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 현재 시세를 뒷받침할 최신 실거래 비교가 없고 이미 3회 유찰됐습니다. 게다가 말소기준으로 산정된 근저당에는 2022.07.22 해지·말소 기재가 있어 원본 확인이 남아 있습니다. 결론은 “특별매각조건이 확인되면 인수 구조는 유리하지만, 권리 원본과 시세 검증 전에는 가격 매력을 확정할 수 없다”입니다. 할인율이 아니라 실질취득액과 현재 시세의 직접 비교가 최종 판단 기준입니다.