확약으로 주된 보증금 인수는 0원*, 그러나 미상 점유자가 남는다 — 화곡동 은성캐슬 203호

서울남부지방법원 2025타경9339. 화곡4동주민센터 서측 인근의 은성캐슬 2층 203호로, 전용 19.54㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 2022년 4월 보존등기 후 수협은행 근저당이 설정됐지만 2022.07.05 해지로 말소됐고, 이후 이상훈이 2022.07.29 매매를 원인으로 298,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2025.03.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

핵심은 임차권입니다. 하지원은 2022.07.03 임대차계약, 2022.07.04 확정일자, 2022.07.22 주민등록·점유개시를 갖췄고, 보증금은 298,000,000원입니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되고 배당요구도 했으므로, 특별조건이 없었다면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 167,038,848원이 매수인에게 남는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 조건이 그대로 적용·이행되면 하지원 한 명에 대해서는 인수액이 실질 0원입니다. 다만 노선희는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 하지원에 관한 확약이 노선희에게까지 확대된다는 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 미상 점유는 별도

② 임차관계 — 대항력·우선변제·승계 판단

* 특별매각조건은 하지원의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 관한 것입니다. 노선희의 권리관계와 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격차는 크지만 거래시점이 오래됐다

제공된 은성캐슬 거래는 총 3건입니다. 대상과 같은 전용 19.54㎡ 거래는 2022.07 2층 298,000,000원, 2022.10 3층 298,000,000원이고, 전용 18.64㎡ 5층은 2022.04 238,000,000원입니다. 전체 평균은 278,000,000원, 최신 거래는 298,000,000원입니다.

하지원에 관한 특별조건을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 133,632,000원*으로, 제공된 평균 거래가 278,000,000원의 48.1%입니다. 수치상 가격차는 크지만 거래표본이 3건에 불과하고 모두 2022년 거래이므로, 이를 곧바로 현재 시세 대비 51.9% 할인이라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 16세대 소규모 건물이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.3회여서 최근 호가와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,632,000원 가정)

하지원 보증금 부족분은 167,038,848원입니다. 일반 규칙상 매수인 인수 대상이나, 특별매각조건에 따라 하지원에 대한 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층 203호입니다.
• 주위환경. 화곡4동주민센터 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 규모. 2022.03.30 준공된 16세대 소규모 건물로, 대단지 아파트보다 거래표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평지·가로장방형 토지이며 북동측 세로변 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,721,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구와 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 하지원 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
• 노선희 실체 확인. 실제 점유 여부, 점유 부분, 전입일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 확약 적용 대상 구분. 특별조건은 하지원에 관한 것입니다. 노선희에게까지 인수 포기가 적용된다고 전제해 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.08.26 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 후 처리와 제한사항을 원문에서 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 제공 거래는 2022년 3건뿐입니다. 최근 매물 호가, 동일 면적 실거래와 임대수요를 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
• 명도·관리비. 현재 점유자와 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”

이 사건은 표면적으로 보증금 298,000,000원의 대항력 임차인이 최저가보다 커서 매수인 부담이 막대한 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제로 현재 회차 배당만 계산하면 하지원의 미배당액은 167,038,848원입니다. 하지만 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어 하지원 관련 인수는 실질 0원*으로 전환됩니다.

문제는 그 다음입니다. 노선희는 전입과 보증금이 확인되지 않은 별도의 점유자로 조사됐고, 이 사람에게 확약이 적용된다는 근거는 없습니다. 또한 16세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 2022년에 머문 실거래표본이라는 환금성 한계도 있습니다. 따라서 결론은 “확약은 유효한 장점이지만, 미상 점유 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없다”입니다. 하지원 조건과 노선희의 권리관계가 모두 확인될 때에만 133,632,000원을 실질취득액으로 확정해 가격 판단을 진행할 수 있습니다.