서울남부지방법원 2025타경9342. 화곡동 파크아리온 101동 3층 303호 오피스텔입니다. 감정가는 305,000,000원인데 6회 유찰돼 최저매각가가 79,954,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 약 4분의 1 수준이지만, 권리관계는 정반대입니다. 김형섭은 2021.12.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.19., 임차보증금은 319,000,000원입니다. 현재 말소기준인 2024.09.09. 주택도시보증공사 가압류보다 훨씬 앞선 임차인으로, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 79,954,000원을 전제로 하면 집행비용 1,839,172원을 먼저 제외한 뒤 김형섭에게 78,114,828원이 배당되고, 남는 보증금 240,885,172원이 매수인에게 승계됩니다. 즉 낙찰가와 인수액을 합친 현 회차 모델의 현금유출은 320,839,172원입니다. 집행비용 때문에 보증금 319,000,000원보다 약간 높지만, 경제적 구조는 결국 “낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 총액은 보증금 수준에 수렴하는 경매”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.62㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2021.07.29 |
| 소유자 | 정지은 · 2021.11.15. 매매 · 거래가액 319,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 79,954,000원 (6회 유찰 · 감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기부상 2021.08.11. 설정됐던 국민은행 근저당권 2건은 2021.11.29. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 실질적인 말소기준은 2024.09.09. 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 김형섭의 전입·점유와 임차권등기는 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 반대로 2025.02.18. 국 압류와 2025.03.28. 강제경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형섭 | 2021.12.10 / 2021.11.19 | 319,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 240,885,172원 현재 회차 배당 가정 |
| 권소이 | 2024.08.16 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
파크아리온101동102동의 전용 28.62㎡·28.71㎡ 실거래 표본은 12건이며, 평균은 322,333,333원, 최신 거래는 2021.12.의 321,000,000원입니다. 최저가 79,954,000원은 이 평균의 24.8%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 김형섭 보증금 인수 때문에 비교 기준은 실질취득 약 319,000,000원이어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
보증금 자체를 실질취득의 기준으로 잡으면 약 319,000,000원으로, 실거래 평균 322,333,333원의 약 99.0%, 최신 거래 321,000,000원의 약 99.4%입니다. 현 회차 배당표의 낙찰가+인수액 합계인 320,839,172원으로 보면 최신 거래 321,000,000원과 사실상 거의 같은 수준입니다. 따라서 “감정가 305,000,000원짜리를 79,954,000원에 산다”는 해석은 틀립니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,839,172원 |
| 1. 임차인 김형섭 보증금 | 319,000,000원 | 78,114,828원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김형섭 보증금 중 78,114,828원이 배당되고, 부족분 240,885,172원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 최저가 | 김형섭 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 79,954,000원 | 240,885,172원 | 320,839,172원 |
| 7회 유찰 시 | 63,963,200원 | 256,588,138원 | 320,551,338원 |
| 8회 유찰 시 | 51,170,560원 | 269,150,510원 | 320,321,070원 |
회차가 더 내려가도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가합니다. 7회 유찰 시에도 합계가 320,551,338원, 8회 유찰 시에도 320,321,070원입니다. 즉 추가 유찰이 실질취득가를 크게 낮춰주지 않습니다. 이 사건에서 유찰 횟수 자체를 할인폭으로 해석하면 안 되는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 전용면적은 28.62㎡입니다. 13층 철근콘크리트 건물의 3층 303호이고 사용승인일은 2021.07.29.입니다.
- 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 북서측 광대로, 남서측 소로, 남동측 세로에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형에 가까운 주상용 건부지입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되며 일부 필지는 도로 접합·건축선 관련 사항이 있습니다.
- 규모·환금성. 파크아리온101동102동은 28세대 규모입니다. 소형 오피스텔이고 현재 사건은 6회 유찰됐으며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.5회로 제시돼 있어 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득가를 계산. 현재 최저가 79,954,000원에 김형섭 인수 240,885,172원을 더한 현 회차 모델은 320,839,172원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 7회 유찰 시 낙찰가 63,963,200원에 인수 256,588,138원, 8회 유찰 시 낙찰가 51,170,560원에 인수 269,150,510원으로 실질 총액이 거의 줄지 않습니다.
- 권소이 확인. 2024.08.16. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성, 실제 점유관계, 보증금 규모를 매각 전 확인해야 합니다.
- 김형섭 임차권등기. 2024.01.22. 등기된 주택임차권과 보증금 319,000,000원, 전입 2021.12.10., 확정일자 2021.11.19.를 기준으로 미배당 잔액 승계를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 내용을 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 시점 주의. 확인 가능한 실거래 표본은 2021.11~12월 12건입니다. 2026.10.16. 입찰을 앞두고 이 가격을 현재 시세로 그대로 간주하면 안 됩니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당은 집행비용 1,839,172원과 김형섭 배당 78,114,828원을 반영한 계산이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
맺으며 — “79,954,000원”이 아니라 “약 319,000,000원”을 보라
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 대항력 있는 김형섭의 319,000,000원 보증금입니다. 현재 최저가 79,954,000원에서 78,114,828원이 배당되고 240,885,172원이 남아 매수인에게 인수되므로, 낙찰가+인수액은 320,839,172원입니다. 더 유찰돼 최저가가 63,963,200원, 51,170,560원으로 내려가도 인수액이 그만큼 증가해 총액은 계속 약 320,000,000원 수준에 머뭅니다.
확인 가능한 최신 실거래는 321,000,000원, 12건 평균은 322,333,333원입니다. 실거래 시점이 2021년이라는 한계까지 감안하면, 현재 자료만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 권소이라는 별도 점유자의 보증금·확정일자도 미상입니다. 결론은 명확합니다. 최저가 착시는 매우 크고, 선순위 임차보증금 승계와 미상 점유 리스크까지 겹친 고위험 인수형 경매입니다.
