서울남부지방법원 2025타경9342. 화곡동 파크아리온 제101동 3층 303호, 전용 28.62㎡ 오피스텔입니다. 감정가 305,000,000원이 5회 유찰돼 최저매각가가 99,942,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 33% 수준이지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 김형섭은 임대차계약 2021.10.28, 확정일자 2021.11.19, 전입·점유개시 2021.12.10이고 보증금은 319,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.01.22에 이루어졌습니다.
말소기준권리는 2024.09.09 주택도시보증공사의 가압류입니다. 김형섭의 전입과 임차권의 기초가 이보다 앞서므로 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 명시하고 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 김형섭에게 예상되는 배당은 97,743,044원, 미배당 잔액은 221,256,956원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.62㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2021.07.29 |
| 소유자 | 정지은 · 2021.11.15 매매 · 거래가액 319,000,000원 · 2021.12.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 99,942,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 민간임대주택등기 | 2021.12.10 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2021.08.11 설정된 국민은행 근저당권 2건은 2021.11.29 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김형섭의 전입·점유는 2021.12.10으로 말소기준보다 먼저이고, 임차보증금 319,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 확정 인수·한 명은 미상 위험
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형섭 | 건물의 전부 | 2021.12.10 | 2021.11.19 | 319,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 221,256,956원 |
| 권소이 | 미상 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
③ 5회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 3.19억
대항력 있는 김형섭의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 이 사건은 일반적인 유찰형과 구조가 다릅니다. 최저가가 내려갈수록 김형섭에게 배당되는 금액이 줄고, 반대로 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 즉 ‘낙찰가 하락 = 실질취득가 하락’이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 김형섭 미배당 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 99,942,000원 | 221,256,956원 | 실질취득 약 319,000,000원 기준 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 79,953,600원 | 240,885,565원 | 낙찰가는 하락하지만 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 63,962,880원 | 256,588,452원 | 실질취득은 계속 보증금 수준에 수렴 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득과 거래가격을 비교
파크아리온101동102동의 전용 28.62㎡·28.71㎡ 거래표본은 12건입니다. 표본 평균은 322,333,333원, 최신 거래는 2021.12 · 321,000,000원, 최저 거래는 289,000,000원, 최고 거래는 334,000,000원입니다. 김형섭 보증금 기준의 실질취득 약 319,000,000원은 평균과 최신 거래에 매우 근접합니다. 따라서 99,942,000원이라는 최저가만 근거로 “시세보다 싸다”고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 99,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,198,956원 |
| 1. 임차인 김형섭 보증금 | 319,000,000원 | 97,743,044원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
김형섭은 97,743,044원을 배당받아도 보증금 중 221,256,956원이 남으며, 이 미배당액이 현 회차 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 파크아리온101동102동은 28세대이며 사용승인일은 2021.07.29입니다.
- 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남서측 소로, 남동측 세로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 5,544,000원/㎡, 평지·사다리형, 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 오피스텔이고 본 사건은 5회 유찰된 상태라 매각·재매도 가격은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김형섭 인수액 재확인. 현 회차 예상 미배당 보증금 221,256,956원이 매수인에게 승계되는 구조인지 매각물건명세서 원문과 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 권소이 계약관계 확인. 2024.08.16 전입은 말소기준 2024.09.09보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유범위를 확인해야 추가 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 최저가보다 실질취득 기준. 99,942,000원에 시선을 고정하지 말고 약 319,000,000원을 가격 비교의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 실거래 시차 반영. 비교 거래 12건은 2021.11~2021.12입니다. 2026년 입찰 판단에서는 표본 가격을 그대로 현재 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.10 민간임대주택 등기가 존재하므로 입찰 전 등기 원문과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수의 의미. 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회인데 본건은 5회 유찰됐습니다. 낮은 최저가 자체보다 권리·실질취득 구조가 응찰 판단의 중심입니다.
맺으며 — “최저가 9,994만원”이 아니라 “실질취득 약 3.19억”
이 사건은 숫자가 가장 크게 착시를 만드는 유형입니다. 감정가 305,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 99,942,000원까지 내려왔지만, 김형섭의 보증금 319,000,000원이 낙찰가보다 크고 현 회차 기준 미배당 221,256,956원이 매수인에게 남습니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조이며, 실질취득은 약 319,000,000원 수준으로 수렴합니다.
시세 비교도 같은 원칙을 적용해야 합니다. 거래표본 평균은 322,333,333원, 최신 거래는 321,000,000원으로 실질취득 약 319,000,000원과 매우 가깝습니다. 게다가 거래표본은 2021.11~2021.12에 집중돼 있고 본건은 이미 5회 유찰됐습니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 권소이의 별도 인수 위험까지 남아 있습니다. 가격표는 싸 보이지만 실질취득은 시세권, 권리는 복잡. 이 사건은 최저가 할인율보다 임차보증금 승계와 미상 임차인 확인이 우선인 물건입니다.
