최저가 1.56억은 착시, 실질취득은 3.19억 — 화곡동 파크아리온 303호

서울남부지방법원 2025타경9342. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 101동 3층 303호, 전용 28.62㎡ 오피스텔입니다. 소유자 정지은은 2021년 11월 15일 매매를 원인으로 거래가 319,000,000원에 취득했고, 같은 호실에는 임차보증금 319,000,000원의 김형섭 임차권등기가 존재합니다.

등기 계산상 말소기준권리는 2021년 8월 11일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 다만 2021년 11월 29일 두 근저당권에 대한 일부포기 등기가 있고, 매각물건명세서는 김형섭 임차인에 관해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시합니다. 따라서 전입일만 보고 단순한 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 일부포기 뒤 등장한 임차권

말소기준으로 계산된 국민은행 근저당권은 공동담보 채권최고액 6,000,000,000원이고, 같은 날 채권최고액 2,400,000,000원의 두 번째 근저당권도 설정됐습니다. 이후 2021년 11월 29일 두 근저당권에 대해 일부포기가 등기됐고, 김형섭은 2021년 12월 10일 전입·점유를 시작했습니다. 임차권등기에는 계약일 2021년 10월 28일, 확정일자 2021년 11월 19일, 보증금 319,000,000원이 기재돼 있습니다.

후순위로 등기된 주택도시보증공사의 가압류, 국가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김형섭 임차권은 매각물건명세서가 별도로 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시했으므로, 소멸 표기만 보고 보증금 인수까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

② 가격 비교 — 유찰돼도 실질취득은 약 3.19억

파크아리온 101동·102동은 총 28실 규모이며, 비교 면적 28.62㎡·28.71㎡의 거래 12건은 2021년 11월과 12월에 집중돼 있습니다. 거래 평균은 322,333,333원, 최신 거래는 2021년 12월 321,000,000원입니다.

표면 최저가 156,160,000원은 거래 평균의 48.4%에 불과하지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실질취득 약 319,000,000원은 거래 평균보다 3,333,333원 낮아 평균의 99.0%, 최신 거래 321,000,000원보다도 불과 2,000,000원 낮은 99.4%입니다. 취득 관련 비용과 명도·권리확인 부담까지 고려하면 유의미한 할인으로 보기 어렵습니다.

낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 계산입니다. 최종 인수액은 실제 배당표와 명세서 원문을 기준으로 확정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)

예상배당 계산상 매각대금은 집행비용과 국민은행 1번 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 채권 총액 8,729,000,000원 중 153,173,760원만 배당되고, 부족액은 8,575,826,240원입니다. 다만 매수인의 취득비용 판단에서는 매각물건명세서가 명시한 임차보증금 잔액 인수를 별도로 반영해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화원중학교 북서측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 전용 28.62㎡ 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 북서측 광대로, 남서측 소로, 남동측 세로에 접한 평탄한 사다리형에 가까운 주상용 건부지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며 일부 필지는 도로 접합·건축선 사항이 있습니다.
• 환금성. 총 28실의 소규모 오피스텔이고 동일 면적 거래가 2021년 말에 집중돼 있습니다. 세 차례 유찰과 단지 경매 평균 유찰 2.3회는 매수층이 넓지 않다는 경고 신호입니다.
• 물적 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 명세서 인수문구 원문 확인. 김형섭 보증금 319,000,000원의 매수인 인수 범위와 배당 후 잔액 산정방식을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 근저당 일부포기 범위 확인. 2021.11.29 등기된 국민은행 근저당 2건의 일부포기가 이 호실에 미친 범위와 말소기준 판단을 등기부 공동담보목록까지 대조해야 합니다.
• 실질취득 상한 설정. 현재 회차 기준 낙찰가 156,160,000원과 예상 인수 162,840,000원을 합친 약 319,000,000원을 취득가격으로 보아야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하므로 실질취득은 약 319,000,000원으로 유지됩니다.
• 점유관계 확인. 권소이의 점유부분·보증금이 확인되지 않았으므로 김형섭 임차권과 별개로 실제 점유자와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 현재성 확인. 비교 거래가 2021년 11~12월에 집중돼 있으므로 2026년 현재의 매매·임대 호가와 실제 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.12.10 등기된 민간임대주택 등록의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가가 아니라 3.19억 인수형”

이 물건의 최저매각가는 감정가 305,000,000원의 51.2%인 156,160,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매각물건명세서가 보증금 319,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 이상, 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 319,000,000원입니다.

실질취득액은 거래 평균 322,333,333원과 최신 거래 321,000,000원에 거의 붙어 있습니다. 거래 표본은 2021년 말에 머물러 있고, 총 28실 오피스텔이 세 차례 유찰된 점까지 감안하면 가격 안전마진이 없습니다. 표면 가격은 반값, 실제 가격은 시세 수준. 권리확인 난도와 인수금액 변동 위험을 감수하면서 응찰할 가격상의 보상이 부족한 물건입니다.