서울남부지방법원 2025타경9343. 화곡동 ‘더숨153’ 제101동 5층 503호, 전용면적 20.19㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 표면만 보면 감정가 293,000,000원에서 여섯 번 유찰돼 최저가가 76,808,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 본질은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 김다연은 2021.11.05 전입·점유, 2021.10.18 확정일자를 갖고 있고 2024.02.15 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.02.18 국 압류보다 앞서 있어, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가 76,808,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,782,544원을 뺀 75,025,456원이 김다연에게 배당되고, 나머지 189,974,544원이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건에서 가격 비교의 기준은 7,680만원짜리 최저가가 아니라 약 2.65억원짜리 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 20.19㎡ · 지하1층/지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 정지은 (2021.11.26 소유권 이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 76,808,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 단지 | 더숨153 · 134세대 · 2021.07.15 사용승인 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
말소기준은 2025.02.18 접수된 국 압류입니다. 그보다 앞서 김다연이 2021.11.05 전입·점유했고 2021.10.18 확정일자를 갖췄으며, 2024.02.15에는 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다. 이후 2025.03.28 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.05 2021.10.18 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 아님 | 189,974,544원 인수 현재 매각가 기준 |
| 곽다연 점유 부분 미상 | 2024.07.10 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 별도 확인 필요 보증금·확정일자 미상 |
보증금 대위·승계 임차인으로 확인되는 사람은 없으므로, 임차인은 김다연과 곽다연 2명으로 따로 보아야 합니다. 김다연은 권리관계가 명확하지만, 곽다연은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 곽다연을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상 상태로 추가 확인해야 하는 별도 위험이 남습니다.
② 시세 비교 — 7,680만원이 아니라 2.65억원과 비교해야 한다
더숨153의 전용 19.81~20.19㎡ 거래는 아래와 같습니다. 확인되는 마지막 거래는 2022.03, 265,000,000원이고, 최근12개월 평균 지표는 280,555,555원입니다. 단순 최저가 76,808,000원은 이 평균의 27.4%에 불과하지만, 이 물건은 선순위 보증금 인수형이므로 27.4%라는 숫자는 가격 메리트를 판단하는 기준이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 19.81㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 19.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 19.94㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 280,555,555원 |
보증금 자체를 실질취득가의 중심값으로 보면 265,000,000원으로 최근12개월 평균 280,555,555원의 약 94.5%입니다. 하지만 최신 거래도 정확히 265,000,000원입니다. 게다가 현재 회차의 실제 낙찰가와 인수액 합계는 266,782,544원으로 최신 거래보다 높습니다. 따라서 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,544원 |
| 1. 임차인 김다연 보증금 | 265,000,000원 | 75,025,456원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김다연 보증금 부족분은 189,974,544원으로 계산되며 매수인 인수 대상입니다. 국 압류의 구체적 금액은 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 76,808,000원 | 189,974,544원 | 266,782,544원 |
| 7회 유찰 시 | 61,446,400원 | 205,059,635원 | 266,506,035원 |
| 8회 유찰 시 | 49,157,120원 | 217,127,708원 | 266,284,828원 |
유찰이 한 번, 두 번 더 이어져 매각가가 61,446,400원·49,157,120원으로 내려가도 인수액은 각각 205,059,635원·217,127,708원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 증가해 실질취득액이 거의 그대로 유지됩니다. 이 구조에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트가 아니라 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용 20.19㎡이며 제101동 지상6층 중 5층입니다.
- 입지. 강서구 화곡동 까치산공원 동측 인근으로, 다세대주택과 공원 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 3미터, 서측·동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조이며 승강기, 소화전, 위생·급배수, 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 134세대, 2021.07.15 사용승인 물건이지만 확인되는 최신 실거래가 2022.03이고 이 사건 자체가 6회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김다연 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현재 회차 기준 미배당 보증금은 189,974,544원입니다. 76,808,000원만 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 곽다연의 임대차 조건 확인. 2024.07.10 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능 여부와 인수금액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 국 압류 금액 확인. 2025.02.18 고양세무서장 압류가 말소기준으로 잡혀 있으나 금액은 확인되지 않습니다. 실제 배당액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.26 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 7회·8회 유찰 시에도 매각가가 내려간 만큼 김다연 미배당 보증금이 커져 실질취득은 약 2.65억원 수준에 머뭅니다.
- 시세 원본 재확인. 확인되는 최신 실거래가 2022.03이므로, 2026.10.16 입찰 전에 현재 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 점유자, 출입 상태, 관리비 체납 여부를 확인하고 명도 비용과 일정을 자금계획에 반영해야 합니다.
맺으며 — “76,808,000원이 아니라 약 265,000,000원짜리 경매”
이 사건은 숫자 하나만 잘못 보면 판단 전체가 뒤집히는 전형적인 대항력 인수형입니다. 감정가 293,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 76,808,000원까지 떨어졌지만, 김다연의 보증금 265,000,000원이 말소기준보다 앞서고 전액 변제되지 않는 구조여서 현재 회차에서는 189,974,544원을 매수인이 인수합니다.
낙찰가와 인수액을 합친 현재 실질총액은 266,782,544원이고, 실질취득의 중심값은 보증금 약 265,000,000원입니다. 이는 최신 실거래 265,000,000원과 같은 수준이며 비용까지 포함하면 오히려 그보다 높습니다. 여기에 6회 유찰, 다세대형 소형 주택이라는 특성, 그리고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 곽다연의 별도 임차 위험까지 남습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 어떤 보증금을 얼마나 인수하느냐입니다.
