서울남부지방법원 2025타경9343. 강서구 화곡동 더숨153 101동 503호, 전용 20.19㎡대의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건에서 가장 먼저 버려야 할 숫자는 96,010,000원이라는 최저가만 단독으로 보는 시각입니다. 말소기준은 2025.02.18. 고양세무서장의 압류인데, 김다연의 전입·점유는 2021.11.05., 확정일자는 2021.10.18., 주택임차권등기는 2024.02.15.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 매각가를 96,010,000원으로 보면 집행비용 2,128,180원을 제외한 93,881,820원이 김다연에게 우선 배당되고, 보증금 265,000,000원 중 171,118,180원이 남습니다. 따라서 알려진 금액만 놓고 본 실질취득은 96,010,000원 + 171,118,180원 = 267,128,180원입니다. 낙찰가가 내려가면 김다연에게 배당되는 금액도 줄고 인수액은 늘어나므로, 실질취득액은 보증금 265,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 20.19㎡대 · 지하1층/지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 정지은 (2021.11.24. 매매, 2021.11.26. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 96,010,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.18. 갑구 6번 압류 · 권리자 국 · 처분청 고양세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
김다연의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 등기된 보증금은 265,000,000원이고, 전유부분 전부를 대상으로 하며 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 현 회차 배당 시뮬레이션에서도 김다연에게 93,881,820원만 배당되고 171,118,180원은 매수인 인수로 계산됩니다. 이후 2025.03.28. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.05 | 265,000,000원 | 확정 2021.10.18 배당요구 2024.02.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
| 곽다연 점유 부분 미상 | 2024.07.10 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가 34.2%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
최저가 96,010,000원은 제공된 최근 12개월 평균 280,555,555원의 34.2%에 불과합니다. 하지만 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 김다연의 미배당 보증금을 합친 현재 회차의 확정분 실질취득은 267,128,180원으로, 최근 12개월 평균의 약 95.2%이고 제공된 최신 거래 265,000,000원의 약 100.8%입니다. 최신 거래보다 이미 2,128,180원 높습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 김다연 인수 | 확정분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 96,010,000원 | 171,118,180원 | 267,128,180원 |
| 6회 유찰 시 | 76,808,000원 | 189,974,544원 | 266,782,544원 |
| 7회 유찰 시 | 61,446,400원 | 205,059,635원 | 266,506,035원 |
위 실질취득은 각 회차 낙찰가와 김다연 인수액을 합산한 값입니다. 곽다연 관련 보증금·인수 가능액은 미상이라 포함하지 않았습니다.
회차가 더 내려가도 실질취득은 267,128,180원 → 266,782,544원 → 266,506,035원으로 조금만 움직입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가하기 때문입니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 크게 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 19.81㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 19.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 19.94㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 280,555,555원 |
제공된 거래 표본의 평균은 280,555,555원, 최저 265,000,000원, 최고 285,000,000원이며 최신 거래는 2022.03의 265,000,000원입니다. 현 회차 확정분 실질취득 267,128,180원은 평균보다는 약 4.8% 낮지만 최신 거래보다는 약 0.8% 높습니다. 더구나 최신 제공 거래가 2022.03이고 매각기일은 2026.09.08이라 시점 차이도 큽니다. 따라서 이 물건을 “최저가가 시세의 34.2%라 매우 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,180원 |
| 1. 임차인 김다연 보증금 | 265,000,000원 | 93,881,820원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김다연의 보증금 미배당액 171,118,180원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며 더숨153은 134세대, 사용승인 기준일은 2021.07.15입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산공원 동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 공원 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화곡역(지하철5호선)이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3미터, 서측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다.
- 환금성. 해당 물건은 5회 유찰로, 더숨153 관련 경매물건 평균 유찰 3.1회를 웃돕니다. 최저가 하락이 인수액 증가로 상쇄되는 구조까지 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 회차는 96,010,000원이 아니라 김다연 미배당 171,118,180원을 더한 267,128,180원을 최소 기준으로 봐야 합니다.
- 곽다연 권리관계 확인. 2024.07.10. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 추가 인수 위험을 0원으로 놓으면 안 됩니다.
- 김다연 배당액 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 배당액과 매수인 인수액도 변하므로 낙찰가별 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 제공 거래는 2022.03의 265,000,000원입니다. 매각기일 2026.09.08과 시차가 있으므로 현재 가격 판단은 추가 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.26. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 관련 원문과 현재 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 판단 시점에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “96,010,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가와 실질취득가가 완전히 다릅니다. 5회 유찰된 최저가는 96,010,000원이지만 김다연 보증금 미배당액 171,118,180원을 합하면 확정분 실질취득은 267,128,180원입니다. 6회·7회 유찰을 가정해도 실질취득은 266,782,544원·266,506,035원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
시세 역시 최저가와 비교할 대상이 아닙니다. 실질취득 267,128,180원은 최근 12개월 평균 280,555,555원보다는 낮지만, 제공된 최신 거래 265,000,000원보다 이미 높습니다. 여기에 실제 임차인 곽다연의 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수 가능성도 남습니다. 5회 유찰과 다세대 소형 물건이라는 점까지 고려하면, “유찰이 많이 돼 싸졌다”는 이유만으로 접근하기 어려운 사건입니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 김다연 인수액과 곽다연의 미상 권리까지 포함한 총 취득부담입니다.
