서울남부지방법원 2025타경9462. 영등포시장역 3번출구 남동측 인근에 있는 ‘더봄’ 10층 1004호, 전용 20.64㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김보현은 2022년 9월 20일 매매를 원인으로 2022년 10월 4일 이 주택을 379,000,000원에 취득했습니다. 등기상 2023년 7월 24일 국세 압류가 말소기준이고, 2025년 4월 7일 주택도시보증공사가 청구금액 379,000,000원으로 강제경매를 개시했습니다.
권리분석의 중심은 압류나 경매개시결정이 아니라, 말소기준일보다 먼저 전입·점유한 이청헌의 선순위 임차보증금입니다. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022년 7월 18일이고, 보증금은 379,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 11월 1일에 이루어졌지만, 대항력의 기준이 되는 전입과 점유는 2023년 7월 24일 압류보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제10층 제1004호 도로명: 서울특별시 영등포구 영중로24길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 20.64㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 중 10층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.11.12 · 24세대 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김보현 (2022.10.04 소유권이전, 거래가액 379,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 236,800,000원 (4회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별조건이 붙었다
말소기준권리는 2023년 7월 24일 국의 압류입니다. 이후의 이청헌 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기의 접수일이 말소기준보다 늦다는 사실만으로 안전하다고 볼 수는 없습니다. 이청헌은 2022년 7월 18일부터 전입·점유했고 같은 날 확정일자를 받아 이미 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖추었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이청헌 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.07.18 확정 2022.07.18 배당요구 2023.11.01 | 379,000,000원 월세 없음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 146,315,200원 |
| 신지민 1004호 | 전입 2025.03.28 확정일자 미상 | 500,000원 월 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
신지민은 말소기준일인 2023년 7월 24일보다 늦은 2025년 3월 28일 전입자로 대항력이 없습니다. 보증금은 500,000원, 월세는 650,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력이 없으므로 임대차보증금의 매수인 승계 위험은 없습니다. 다만 실제 점유자이므로 인도와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
* 실질 인수 0원은 법원의 특별매각조건이 이행되고, 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 완료되는 것을 전제로 합니다. 특별조건은 이청헌 관련 임차보증금에 적용되며, 신지민은 별도의 임차인이지만 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 회차별 인수 변화 — 확약이 없으면 내려갈수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 적용 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 64% | 236,800,000원 | 146,315,200원 | 0원* | 236,800,000원* |
| 5회 유찰 시 감정가 51% | 189,440,000원 | 193,012,160원 | 0원* | 189,440,000원* |
| 6회 유찰 시 감정가 41% | 151,552,000원 | 230,369,728원 | 0원* | 151,552,000원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이청헌의 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 특별매각조건이 이행되면 미배당액을 매수인이 부담하지 않으므로, 실질취득비용은 각 회차의 최저매각가와 같아집니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 특별매각조건의 유효한 이행 여부에 달려 있습니다.
④ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실거래 시차가 크다
더봄의 전용 19.27~21.98㎡ 실거래 12건은 2022년 1월부터 11월까지 형성됐습니다. 평균은 334,833,333원, 최저는 299,000,000원, 최고는 379,000,000원입니다. 최신 거래는 2022년 11월 전용 19.27㎡·7층의 309,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 19.27㎡ | 7 | 309,000,000원 |
| 2022.09 | 20.64㎡ | 10 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 20.64㎡ | 9 | 369,000,000원 |
| 2022.05 | 21.98㎡ | 6 | 349,000,000원 |
| 2022.05 | 21.98㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2022.02 | 19.27㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2022.02 | 19.27㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2022.01 | 19.52㎡ | 7 | 309,000,000원 |
| 2022.01 | 19.27㎡ | 5 | 309,000,000원 |
| 2022.01 | 21.31㎡ | 7 | 329,000,000원 |
| 2022.01 | 20.64㎡ | 11 | 379,000,000원 |
| 2022.01 | 21.98㎡ | 7 | 329,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 334,833,333원 |
특별매각조건 이행을 전제로 한 실질취득가 236,800,000원은 최근 12개월 평균 334,833,333원의 70.7%입니다. 최신 거래 309,000,000원보다도 낮고, 동일 전용면적 20.64㎡의 2022년 9월 10층 거래 379,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,200원 |
| 1. 임차인 이청헌 보증금 | 379,000,000원 | 232,684,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 이청헌 보증금의 미배당액은 146,315,200원입니다. 통상 구조에서는 매수인 인수 대상이나, 특별매각조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다. 국세 압류의 구체적인 세액과 당해세·최우선변제는 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 업무시설인 오피스텔 및 다세대주택이 함께 있는 건물 부지입니다.
- 입지. 영등포시장역 3번출구 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 영등포시장역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 2021년 11월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물이며, 승강기·CCTV·기계식 주차·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 8m 포장도로에 접하고, 준주거지역·도시지역·과밀억제권역 등에 속합니다. 공시지가는 7,812,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 24세대, 전용 20.64㎡의 소형 다세대주택입니다. 역 접근성은 장점이나 4회 유찰과 경매 통계상 낙찰률 0.0%는 실제 매수층을 보수적으로 보라는 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 어떤 절차와 시점으로 보장되는지 법원 기록에서 확인하세요.
- 포기·말소 서류 확인. 이청헌 관련 반환청구권 포기서, 임차권등기 말소에 필요한 서류와 조건 이행 주체를 확인해야 합니다.
- 국세 압류액 확인. 말소기준인 국세 압류의 구체적 체납액은 배당순서와 이청헌의 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현 점유 확인. 신지민은 대항력이 없지만 현황조사상 1004호 임차인입니다. 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022년 10월 4일 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 말소·행정처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 시세 재검증. 비교 거래는 2022년 자료입니다. 2026년 매도 가능가격은 인근 중개업소 호가와 동일 용도·면적의 최근 거래로 다시 점검해야 합니다.
- 소형 다세대 환금성. 24세대·전용 20.64㎡와 기계식 주차 조건이 임대수요와 재매각 기간에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “3.79억 보증금보다 2.368억 최저가가 중요한 물건이 되려면”
표면만 보면 이 물건은 보증금 379,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 현재 최저가에서 146,315,200원을 매수인이 인수할 수 있는 고위험 구조입니다. 이 상태라면 최저가가 실거래 평균의 70.7%라는 비교는 의미가 약합니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 고정되기 때문입니다.
그러나 이번 매각에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙었습니다. 조건이 유효하게 이행되면 이청헌 관련 인수는 실질 0원*, 매수인 실질취득은 236,800,000원*이 됩니다. 이 가격은 2022년 실거래 평균 334,833,333원의 70.7%이고 최신 거래 309,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다.
다만 4회 유찰, 소형 다세대, 24세대 규모, 2022년에 머문 실거래 자료는 높은 등급을 막는 요소입니다. 결론은 “권리위험은 특별조건으로 해소 가능, 가격은 과거 시세 대비 낮음, 환금성과 조건 이행은 반드시 재검증”입니다. 특별매각조건의 효력을 원본으로 확인한 뒤에만 2.368억을 실질취득가로 인정할 수 있습니다.