금전 인수는 0원, 그러나 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 독산동 미림에이클래스 1202호

서울남부지방법원 2025타경9523. 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 최상층인 12층 1202호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2021년 7월 16일 설정된 도림신용협동조합 근저당권입니다. 등기된 임차권자 유승상의 전입일은 2021년 8월 5일이고, 현황조사에 나타난 엄현지의 전입일은 2024년 2월 26일로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 점유관계 모두 선순위 대항력에 따른 보증금 승계 구조는 아닙니다.

유승상의 임차보증금은 276,000,000원으로 최저매각가보다 크지만, 이 사건은 보증금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 차액을 인수하는 사건이 아닙니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 특별매각조건에도 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않으며 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이에 따라 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 133,632,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 승계액은 0원

말소기준인 도림신용협동조합 근저당의 채권최고액은 2,970,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2021-693호가 기재되어 있으므로, 이 금액을 1202호 한 호실의 실제 채무액으로 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 예상배당에서는 이 근저당이 선순위로 배당재원을 모두 흡수해 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원입니다.

* 특별매각조건: 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이는 등기된 유승상 임차권의 미배당 잔액에 적용됩니다. 엄현지의 보증금과 계약관계는 별도 확인 대상이지만, 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력에 따른 금전 승계는 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가의 51.2%, 하지만 시세 검증 전

감정가는 261,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 133,632,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 금액만 보면 감정가보다 127,368,000원 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.

이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 현재 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 오피스텔은 같은 건물 안에서도 면적·방향·임대수익·공실 여부에 따라 가격 차이가 날 수 있어, “3회 유찰 = 싸다”라는 판단은 금물입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,632,000원 가정)

채권 총액 3,246,000,000원 중 예상배당액은 130,961,152원, 미배당액은 3,115,038,848원입니다. 근저당 채권최고액은 공동담보목록과 연결된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 두산초등학교 북측 인근으로, 업무시설인 오피스텔과 아파트·다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.07.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 12층 건물의 12층 1202호입니다. 위생·급배수·난방·주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지의 업무시설 건부지이며, 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 오피스텔은 실거주뿐 아니라 임대수익과 공실 위험이 거래가격에 영향을 줍니다. 3회 유찰된 사실을 감안해 동일 건물의 거래량과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 잔액청구 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각허가 및 소유권이전 과정에서 이행되는 조건인지 원문과 제출서류를 대조하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 2건에 관해 말소 절차와 임대사업자 관련 행정상 처리 상태를 확인하세요.
• 엄현지 점유관계. 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않았습니다. 대항력에 따른 금전 승계는 없지만 실제 점유 여부와 명도 협의 상대를 현장에서 확인해야 합니다.
• 유승상 임차권 말소. 임차권등기명령에 따른 등기가 실제로 말소될 수 있도록 채권자의 확약서와 말소 협조 절차를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 51.2%만 보고 응찰하지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 월세·전세 시세를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
• 공동담보 확인. 2,970,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2021-693호와 연결되어 있으므로, 공동담보 부동산의 범위와 배당관계를 등기 원본으로 확인하세요.
• 관리비·체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비와 실제 사용 상태, 주차 조건을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건·배당요구 및 임차권 말소 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 판단

이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차보증금 276,000,000원이 최저가보다 크지만 유승상의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 특별매각조건상 미배당 잔액청구 포기와 임차권등기 말소도 전제됩니다. 엄현지 역시 말소기준권리 이후 전입자입니다. 따라서 제공된 조건대로라면 매수인의 금전 인수액은 0원이고, 실질취득액은 현재 최저가인 133,632,000원입니다.

그러나 3회 유찰돼 감정가의 51.2%가 되었다는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 응찰하면 시장가격을 웃도는 결과도 가능합니다. 여기에 민간임대주택등기 정리 여부와 실제 점유·명도관계까지 확인해야 합니다. 결론은 금전 권리는 조건부 합격, 가격과 행정·점유 확인은 보류입니다.