서울남부지방법원 2025타경9524. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 12층 1201호 오피스텔입니다. 소유자 명원길은 2021년 11월 29일 거래가 269,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기부에 남은 담보권은 없으며, 2021년 설정된 서울치과의사신용협동조합의 채권최고액 4,400,000,000원 근저당권은 2021년 11월 26일 이미 말소되었습니다.
따라서 이 사건에서 말소기준 역할을 하는 등기는 2025년 4월 17일 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 진민영은 2021년 11월 23일 전입하고 2021년 11월 29일 확정일자를 받았으며, 2023년 12월 8일 보증금 269,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 김민수도 2024년 6월 10일 전입한 점유자로 조사됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9524 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 · 지하 1층·지상 12층 중 12층 |
| 소유자 | 명원길 (2021.11.29. 거래가 269,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 2021.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
2021년 7월 16일 설정된 근저당권은 소유권 이전 직전인 2021년 11월 26일 이미 말소됐습니다. 이후 새 담보권이나 압류가 없으므로 2025년 4월 17일 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 진민영의 전입·확정일자·점유 및 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞서며, 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진민영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.11.23 확정 2021.11.29 배당요구 2023.12.08 | 269,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 128,447,040원 |
| 김민수 1201호 | 전입 2024.06.10 확정일자 미상 | 보증금 미상 월 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 |
* 일반 대항력 규칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 진민영의 미배당 보증금 인수액이 늘어 총부담이 보증금 269,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건은 특별매각조건으로 진민영 관련 인수를 실질 0원으로 보되, 그 조건은 김민수의 미상 보증금 위험까지 해소하지 않습니다.
③ 회차별 인수 시나리오
최저가가 내려가더라도 특별매각조건이 없다면 진민영의 미배당 보증금 인수액이 반대로 증가합니다. 현재 회차에서도 낙찰가 143,360,000원에 룰상 인수액 128,447,040원이 붙는 구조입니다. 이 사건에서는 해당 부분이 조건부로 0원*이지만, 김민수 관련 금액은 별도로 남습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 진민영 룰상 미배당 | 진민영 실질 인수 | 김민수 관련 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·51.2% | 143,360,000원 | 128,447,040원 | 0원* | 미상 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 114,688,000원 | 156,717,632원 | 0원* | 미상 |
| 5회 유찰 시 32.77% | 91,750,400원 | 179,301,107원 | 0원* | 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,807,040원 |
| 1. 임차인 진민영 보증금(우선변제) | 269,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,807,040원을 제외한 140,552,960원이 진민영에게 우선배당되고, 보증금 부족분 128,447,040원이 발생합니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 두산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·다세대주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 12층 건물의 12층 1201호입니다. 사용승인일은 2021년 7월 8일입니다.
- 설비. 난방·급배수·위생·승강기·소화전·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 업무시설 건부지로 이용 중이며 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역입니다. 서측으로 소로에 접합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·이행시점을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 김민수 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 여부를 집행관 조사와 현장 확인으로 특정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 김민수에게 승계될 금액이 확인되면 최저가에 해당 금액을 더해 최종 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 말소 여부를 등기부와 매각조건에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 진민영 임차권등기 말소와 김민수의 현재 점유관계를 구분해 인도 및 명도 계획을 세워야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 우선변제채권 유무를 관리주체와 원본 배당자료에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차권은 조건부 해소, 미상 점유자는 그대로”
이 물건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 280,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 143,360,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 경매의 실제 가격은 최저가만으로 결정되지 않습니다.
진민영의 보증금 269,000,000원은 원칙적으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제하므로 진민영 관련 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 문제는 이 조건의 범위 밖에 있는 김민수입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 채 말소기준보다 앞서 전입한 점유자가 남아 있어, 매수인의 최종 실질취득비용은 아직 고정할 수 없습니다.
주된 269,000,000원 임차권은 조건부 해소, 별도 점유자의 위험은 미해소. 따라서 현재 단계의 결론은 ‘저가 매수’가 아니라 조건 확인 후 접근입니다. 김민수의 임대차 내용이 확인되기 전에는 3회 유찰과 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
