서울남부지방법원 2025타경9552. 양천구 신월동 효성하임빌 101동 602호, 전용 30.02㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 중 6층이며 방2·거실·주방·욕실·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가 201,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 128,640,000원입니다.
이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 임차인 강윤영은 말소기준 근저당보다 먼저 전입신고와 점유를 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 일반적인 배당 계산만 보면 보증금 160,000,000원 중 126,039,040원만 배당되고 33,960,960원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 198-8 효성하임빌 제101동 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 양천구 남부순환로56가길 9-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 30.02㎡ · 방2·거실·주방·욕실·현관 · 6층 중 6층 |
| 소유자 | 조은석 (2018.09.10. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 128,640,000원 (6회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 토지 | 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 737.0㎡ · 공시지가 2,925,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건으로 해소
기존 신한은행 근저당 120,000,000원은 2018.09.07. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2018.10.12. 설정된 김진섭의 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 한국자산관리공사 가압류, 국민건강보험공단·양천구·강서구 압류, 케이아이코아즈대부 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 강윤영의 전입신고일은 2018.09.06., 점유개시일은 2018.09.08.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2018.08.17.이고 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 강윤영 전부 | 주거·임차권등기 전입 2018.09.06 점유 2018.09.08 확정 2018.08.17 | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 배당요구 2024.01.08 예상배당 126,039,040원 룰상 미배당 33,960,960원 실질 인수 0원* |
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세를 반영해야 한다
효성하임빌은 30세대, 사용승인일은 2015.10.22.입니다. 전용면적 30.02㎡와 유사한 실거래 4건의 전체 평균은 201,000,000원이지만, 이 평균에는 2022년의 205,000,000원과 245,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 30.18㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.09 | 30.08㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2022.04 | 31.76㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 30.18㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 201,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
특별매각조건 적용 후 실질취득 128,640,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원의 75.7%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 표본은 1건뿐이고, 최근 거래가 과거 거래보다 19.6% 하락한 것으로 집계됩니다. 전체 평균 201,000,000원 대비 64.0%라는 숫자만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,600,960원 | - |
| 1. 임차인 강윤영 보증금 | 160,000,000원 | 126,039,040원 | 33,960,960원* |
| 2. 근저당권 · 김진섭 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 30,986,072원 | 0원 | 30,986,072원 |
| 4. 가압류 · 케이아이코아즈대부 | 17,008,648원 | 0원 | 17,008,648원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 임차인 배당액과 후순위 배당은 변동될 수 있습니다. 임차인 미배당 보증금은 특별매각조건이 없을 경우 매수인 인수 대상이지만, 본건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 미배당은 늘지만 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 감정가 64% | 128,640,000원 | 33,960,960원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 51% | 102,912,000원 | 59,328,768원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 감정가 41% | 82,329,600원 | 79,552,333원 | 0원* |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 본건은 특별매각조건이 적용되는 임차인 1명만 확인되므로, 조건이 유지되는 한 각 회차의 실질취득은 매각가와 같고 임차보증금 인수는 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 남측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설과 각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 중 6층으로 외벽은 인조석 및 치장벽돌, 내부는 벽지와 일부 타일, 샷시 창호로 마감됐습니다.
- 설비. 급·배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 진입표면구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 30세대 규모이며 유사면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 제한된 표본을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 말소에 필요한 서류와 처리 주체, 말소 시점을 집행법원에 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·양천구·강서구 압류 중 당해세와 우선징수 금액이 있는지 교부청구 내역을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자를 현황조사 및 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 하락장 보정. 전체 평균 201,000,000원보다 최근 거래 170,000,000원과 최근 추세 -19.6%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 환금성 점검. 30세대·최근 거래 1건·평균 유찰 6.0회라는 제한을 반영해 매도 기간과 보유비용을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 특별매각조건 확인이 먼저다
현재 최저가 128,640,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 170,000,000원의 75.7%로, 표면적인 가격 차이는 분명합니다. 더 중요한 것은 보증금 160,000,000원의 선순위 임차인입니다. 특별매각조건이 없다면 33,960,960원을 인수해야 하지만, 본건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각돼 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
다만 6회 유찰, 최근 거래 추세 -19.6%, 30세대와 최근 12개월 거래 1건이라는 자료는 환금성과 시세 신뢰도를 낮춥니다. 따라서 결론은 “특별매각조건 확인 시 가격 경쟁력은 있으나, 조건 이행과 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 실제로 적용·이행되는 것을 전제로 합니다.
