90,440,000원
서울남부지방법원 2025타경9650. 금천구 독산동 지에스프라임 4층 403호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 표면적으로는 감정가 276,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 90,440,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건은 유찰 횟수나 최저가 할인율보다 임차인의 대항력과 미배당 보증금을 먼저 봐야 합니다. 임차권자 노해원은 2020.11.13 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.10.15입니다. 말소기준으로 제시된 2025.04.17 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차의 배당 가정에서는 매각대금 90,440,000원 중 집행비용 2,027,920원을 먼저 제외한 88,412,080원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 269,100,000원에서 이를 뺀 180,687,920원이 남고, 그 금액이 매수인 인수액입니다. 결국 체감 취득가는 90,440,000원이 아니라 271,127,920원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 883-11 지에스프라임 제4층 제403호 · 서울특별시 금천구 문성로3길 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 김정훈 · 2020.12.16 소유권 이전 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 90,440,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기상 과거 경인북부수산업협동조합의 근저당권 2건은 2020.10.12 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 김정훈이 2020.12.16 소유권을 취득했고, 노해원의 주택임차권은 2023.07.06 등기됐습니다. 말소기준은 2025.04.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 노해원의 임차권은 매각으로 사라지는 권리가 아니라, 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 인수권리로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 269,100,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노해원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.13 | 2020.10.15 | 269,100,000원 | 대항력 우선변제 승계 없음 |
노해원은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수액이 0원이 되는 것이 아닙니다. 배당받지 못한 잔액이 그대로 매수인 부담으로 남습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
이 사건의 핵심은 유찰될수록 최저가는 내려가지만, 그만큼 임차보증금 미배당액이 커진다는 점입니다. 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오를 그대로 대입하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 90,440,000원 | 180,687,920원 | 271,127,920원 |
| 6회 유찰 시 | 72,352,000원 | 198,450,336원 | 270,802,336원 |
| 7회 유찰 시 | 57,881,600원 | 212,660,269원 | 270,541,869원 |
④ 예상배당표 (매각가 90,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,027,920원 |
| 1. 임차인 노해원 보증금 | 269,100,000원 | 88,412,080원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 미배당액은 180,687,920원이며 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용 및 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성중학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설·각급학교가 혼재하는 남부순환로 후면 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 세장형 평지이며 남측으로 로폭 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 90,440,000원 + 180,687,920원 = 271,127,920원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표상 노해원에게 88,412,080원만 배당되고 180,687,920원이 남는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰로 매각가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 270,802,336원, 270,541,869원 수준입니다.
- 시세는 별도 원본 확인. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 임차권 인수 전제 확인. 매각물건명세서상 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로 입찰 전 최신 명세서와 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,044만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 보면 감정가 276,000,000원에서 5회 유찰된 90,440,000원짜리 다세대로 보입니다. 하지만 권리분석을 끝까지 하면 결론은 정반대입니다. 노해원의 보증금 269,100,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 회차에서 미배당되는 180,687,920원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 부담은 271,127,920원입니다.
더 유찰되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 그만큼 증가해 실질취득은 계속 약 270,000,000원대에 머뭅니다. 시세 자료가 없으므로 이를 시장가격과 직접 비교해 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 5회 유찰이라는 숫자보다 대항력 임차보증금 269,100,000원이 이 사건의 진짜 가격표입니다.
