서울남부지방법원 2025타경9650. 금천구 독산동 지에스프라임 4층 403호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 276,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가는 72,352,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 실질취득액으로 해야 합니다.
임차인 노해원은 2020.11.13. 전입·점유를 시작했고, 2020.10.15. 확정일자를 갖췄습니다. 현재 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.04.17.이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 2023.07.06. 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 883-11 지에스프라임 제4층 제403호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 김정훈 (2020.12.16. 소유권 이전 · 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 72,352,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
등기부상 2020.07.29. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건은 2020.10.12. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 노해원이 2020.11.13. 전입·점유했고, 2023.07.06. 임차보증금 269,100,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.04.17. 강제경매개시결정보다 선순위이므로, 이 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노해원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.13 | 2020.10.15 | 269,100,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 72,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,702,336원 |
| 1. 임차인 노해원 보증금 | 269,100,000원 | 70,649,664원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 269,100,000원 중 70,649,664원만 배당되고, 부족분 198,450,336원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가보다 인수액을 같이 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 72,352,000원 | 198,450,336원 | 270,802,336원 |
| 7회 유찰 시 | 57,881,600원 | 212,660,269원 | 270,541,869원 |
| 8회 유찰 시 | 46,305,280원 | 224,028,215원 | 270,333,495원 |
현재 회차에서 최저가만 보면 감정가의 약 26%지만, 임차보증금 인수를 더한 실질취득액은 270,802,336원입니다. 7회·8회 유찰 가정에서도 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 합계는 각각 270,541,869원, 270,333,495원입니다. 이 사건은 유찰 횟수 자체가 가격 메리트로 직결되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성중학교 북서측 인근. 소규모 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설·각급학교가 혼재하는 남부순환로 후면 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 계산. 현재 회차 최저가 72,352,000원만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 인수액 198,450,336원을 포함한 270,802,336원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 가정에서도 매각가 감소분에 맞춰 인수액이 증가해 실질취득 합계가 약 2.70억원 수준으로 유지됩니다.
- 임차권등기 확인. 을구 4번 주택임차권등기와 전입·확정일자·배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 도시형생활주택이며 내부 마감·설비 상태와 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 ≠ 7천만원짜리 집”
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 감정가 276,000,000원에서 6회 유찰돼 72,352,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 노해원의 보증금 269,100,000원이 우선합니다. 현재 회차 예상배당으로 임차인이 받는 금액은 70,649,664원이고 나머지 198,450,336원은 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 부담은 270,802,336원 수준입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 7회 유찰 시 매각가와 인수액 합계는 270,541,869원, 8회 유찰 시 270,333,495원입니다. 즉 이 물건은 최저가가 떨어질수록 싸지는 전형적인 경매가 아니라, 보증금 인수액이 그 자리를 메우는 인수형 물건입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 저평가라고 판단할 근거도 없습니다. 표면가격은 낮지만 실질가격은 약 2.70억원. 이것이 이 사건의 결론입니다.
