서울남부지방법원 2025타경9688. 서울 구로구 개봉동 다원리치빌 4층 403호, 전용면적 35.4㎡의 다세대주택 (도시형생활주택)입니다. 감정가 284,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 145,408,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2019년 11월 18일 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권이며, 이후 등기된 국세·지방세 압류 3건, 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 보증금 286,000,000원의 임차권등기입니다. 보증금은 최저가보다 크지만 임차인 유현수의 전입·점유개시일은 2020년 5월 8일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 여기에 매각물건명세서상 채권자가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 최저가보다 크더라도 실질취득비용이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형이 아니며, 권리분석상 실질취득가는 145,408,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제4층 제403호 · 도로명주소 개봉로11나길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 35.4㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김대성 (2020.04.23. 매매, 거래가액 286,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 145,408,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 29,081,600원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019년 11월 18일 민물장어양식수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 2,268,000,000원은 공동담보목록이 설정된 금액으로, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 142,572,288원만 배당되는 가정입니다. 이후의 국세·지방세 압류 3건, 유현수의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 실질 0원*
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 유현수 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 286,000,000원 | 대항력 없음 전입·점유 2020.05.08 말소기준 2019.11.18 이후 | 후순위 확정일자 2020.04.21 배당요구 2022.05.30 | 실질 0원* 반환청구권 포기 임차권등기 말소 조건 |
유현수의 임대차계약일은 2020년 3월 28일, 확정일자는 2020년 4월 21일, 전입·점유개시일은 2020년 5월 8일입니다. 말소기준 근저당권의 설정일인 2019년 11월 18일보다 모두 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 임차권등기는 2022년 5월 30일 등기되었지만 선순위 근저당권 뒤의 권리로서 매각으로 소멸합니다.
* 유현수는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 법정 대항력이 없으므로 룰상 인수액도 0원입니다. 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이를 추가로 확인합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐도 40.4%
다원리치빌은 2019년 11월 13일 준공된 16세대 건물입니다. 면적이 유사한 확인 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2026년 2월 360,000,000원 1건입니다. 전체 평균 324,333,333원에는 2022년 거래가 포함되므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균 360,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 34.15㎡ | 5층 | 360,000,000원 |
| 2022.10 | 34.15㎡ | 5층 | 335,000,000원 |
| 2022.01 | 35.18㎡ | 3층 | 278,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 360,000,000원 |
매수인 인수액이 실질 0원이므로 권리분석상 실질취득가도 최저가와 같은 145,408,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 360,000,000원의 40.4%, 전체 실거래 평균 324,333,333원의 44.8%입니다. 최근 거래는 과거 거래 평균보다 17.5% 높은 흐름이므로 하락장 보정을 적용할 상황은 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 층·면적도 완전히 같지 않아, 360,000,000원을 그대로 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,835,712원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 2,268,000,000원 | 142,572,288원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 선순위 근저당권도 전액 변제되지 않으며, 신청채권자 주택도시보증공사의 가정 배당액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 2,411,427,712원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 등기상 후순위 권리의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 회차별 가격과 미배당
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 145,408,000원 | 142,572,288원 | 2,411,427,712원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 116,326,400원 | 113,897,830원 | 2,440,102,170원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 93,061,120원 | 90,986,020원 | 2,463,013,980원 | 0원* |
유찰이 추가되면 선순위 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이 사건에서 매수인의 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 대항력 인수형처럼 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해 총취득비용이 보증금 286,000,000원으로 고정되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물의 4층 403호이며, 위생·급배수·난방·주차장·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,440,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대로 최근 12개월 유사면적 거래가 1건뿐입니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 20.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·대상·효력 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 입찰보증금 20%. 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 29,081,600원입니다. 일반적인 10%로 준비하면 입찰이 무효가 될 수 있습니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 점유 상태는 별개입니다. 유현수 또는 다른 점유자의 현황과 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부 관찰과 자료를 참고했습니다. 실제 내부 상태가 감정 전제와 다를 수 있습니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 예상배당 변동을 점검하세요.
- 최근 실거래 과신 금지. 최신 거래 360,000,000원은 5층·전용 34.15㎡이며 최근 12개월 표본이 1건입니다. 대상 호실의 4층·전용 35.4㎡와 상태 차이를 반영해야 합니다.
- 관리비·수선비 확인. 공용부분 관리비 체납과 내부 수선비가 실질 수익률을 낮출 수 있으므로 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 유찰의 원인은 현장에 있을 수 있다”
보증금 286,000,000원이 최저가보다 크다는 숫자만 보면 대규모 인수 위험을 떠올리기 쉽습니다. 그러나 임차인의 전입·점유가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 후순위로 소멸합니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건까지 있어 권리분석상 실질취득가는 145,408,000원, 인수는 실질 0원*입니다.
가격은 최신 유사면적 거래 360,000,000원의 40.4%로 격차가 큽니다. 다만 3회 유찰, 16세대 소규모 다세대, 최근 거래 표본 1건, 매각률 20.0%, 내부 미확인이라는 요소가 함께 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 매력적, 현장은 필수 확인입니다. 특별매각조건 원문과 실제 점유, 내부 상태가 확인될 때 비로소 큰 가격 격차가 실질적인 기회인지 판단할 수 있습니다.