서울남부지방법원 2025타경9699. 화곡동 한울에이치밸리움 제에이동 3층 301호, 전용 22.81㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 주택임차권입니다. 임차인 이정보는 2020년 7월 30일 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 260,000,000원입니다. 말소기준권리는 2025년 4월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입과 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 177,280,000원에서 집행비용 3,281,920원을 먼저 빼면 임차인에게 예상되는 배당액은 173,998,080원입니다. 보증금과의 차액은 86,001,920원입니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되는 경우 실질취득비용은 최저가 177,280,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1065-4 한울에이치밸리움 제에이동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 22.81㎡ · 철근콘크리트구조 12층 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2019.09.30 · 44세대 |
| 소유자 | 고미진 (2020.03.12. 매매, 2020.08.20. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 177,280,000원 (6회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2025년 4월 23일의 강제경매개시결정입니다. 이정보의 전입·점유 개시일 2020년 7월 30일과 주택임차권등기 2024년 7월 24일이 모두 앞서므로, 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작아 일반적인 구조에서는 미배당 잔액이 남습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정보 실제 임차인 1명 | 건물전부 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2020.07.30 2022.08.09 배당요구 2024.07.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 특별조건 |
② 시세 비교 — 특별조건 적용 실질취득은 최근 시세의 67.2%
한울에이치밸리움A동의 전용 20.92㎡~22.81㎡ 실거래 10건입니다. 전체 평균 266,600,000원보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 264,000,000원, 최신 거래는 2026년 1월 265,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 1.2% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 20.92㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2025.04 | 22.81㎡ | 11 | 263,000,000원 |
| 2024.06 | 22.81㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2023.01 | 22.81㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 20.92㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 22.81㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 20.92㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 20.92㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 22.81㎡ | 7 | 273,000,000원 |
| 2021.09 | 20.92㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 264,000,000원 |
감정가 277,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.9%이고, 최신 거래 265,000,000원보다도 높습니다. 최초 감정가에는 가격 메리트가 약했습니다. 반면 6회 유찰된 현재 최저가이자 특별조건 적용 실질취득가 177,280,000원은 최근 12개월 평균의 67.2%, 최신 거래의 약 66.9%입니다. 하락 추세를 반영하더라도 현재 가격과 최근 거래 사이에는 86,720,000원 이상의 간격이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,281,920원 |
| 1. 임차인 이정보 보증금 | 260,000,000원 | 173,998,080원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | - | 86,001,920원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당 잔액은 86,001,920원입니다. 특별매각조건이 이행되면 이정보 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반 룰상 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 64% | 177,280,000원 | 86,001,920원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 141,824,000원 | 120,961,536원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 41% | 113,459,200원 | 148,929,229원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 인수 부담도 증가합니다. 이 사건은 그 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건이므로, 가격 판단의 기준은 보증금 260,000,000원이 아니라 특별조건 적용 후 실질취득가입니다. 다만 조건 이행을 확인하지 못하면 이 결론은 성립하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신월초등학교 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·오피스텔이 혼재한 지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 2019년 9월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 장방형 토지로 주상용으로 이용 중이며, 건물 북측으로 강서로33길이 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역 등에 해당하며 공시지가는 7,401,000원/㎡입니다.
- 상태 확인. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조와 이용상황은 도면·외부관찰 등에 의한 것으로, 발코니 확장 등 실제 구조가 다를 수 있습니다.
- 환금성. 44세대, 전용 22.81㎡의 소형 아파트입니다. 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -1.2%이고 경매 집계상 평균 6.0회 유찰돼 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기의 대상·범위와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 확정돼 있는지 확인하세요.
- 말소 이행 절차 확인. 매각 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 매수인이 별도 서류나 조치를 부담하는지 확인하세요.
- 배당액 변동 점검. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당과 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 내부조사가 제한됐고 발코니 확장 등 실제 구조가 다를 수 있으므로 현황과 수리비를 별도로 확인하세요.
- 환금성 보수 적용. 최근 시세 대비 가격 간격은 크지만 6회 유찰, 44세대, 전용 22.81㎡, 최근 -1.2% 추세를 반영해 매도 기간과 목표 매도가를 보수적으로 설정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 집행관 현황조사 및 현장 확인으로 대조하세요.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 체납관리비 등 낙찰 후 부담 가능 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 일반적인 권리분석만 적용하면 선순위 임차보증금 미배당액 86,001,920원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그 경우 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 그러나 매각물건명세서가 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 그 조건이 실제 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 최저가 낙찰 가정 실질취득은 177,280,000원입니다.
이 실질취득가는 최근 12개월 평균 264,000,000원의 67.2%로 가격 간격이 큽니다. 다만 감정가 자체는 최근 시세보다 높았고, 최근 거래 추세는 -1.2%, 현재까지 6회 유찰됐습니다. 초소형·44세대라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 특별조건 확인 시 가격 경쟁력은 있으나, 조건 의존도가 높고 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
