서울남부지방법원 2025타경9802. 서울 강서구 화곡동 더숨153 제102동 6층 605호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 3회 유찰된 149,504,000원의 최저가가 아닙니다. 을구 1번 임차권자 신종욱은 2021.09.13. 주민등록·점유개시, 2021.09.06. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 290,000,000원입니다. 2023.10.04. 임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 회차에서는 매각대금 149,504,000원 중 집행비용 2,893,056원을 제외한 146,610,944원이 임차인에게 우선 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 보증금 잔액 143,389,056원은 낙찰자에게 넘어오므로, 실제 돈의 흐름은 149,504,000원 + 143,389,056원 = 292,893,056원입니다. 즉 경매 최저가가 내려가도 인수액이 커지는 구조라 총 부담액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9802 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제6층 제605호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 16.96㎡ · 6층건 중 6층 |
| 소유자 | 조주연 · 2021.08.25. 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 149,504,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
초기 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2021.09.30. 조주연 명의로 소유권이 이전되고 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 이후 신종욱의 주택임차권이 2023.10.04. 등기되었고, 그 기초가 되는 주민등록·점유개시는 2021.09.13., 확정일자는 2021.09.06.입니다. 이 임차권은 2025.04.25. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 인수됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신종욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.09.13 확정 2021.09.06 임차권등기 2023.10.04 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 아님 | 143,389,056원 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘낙찰가 + 인수’가 중요
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 149,504,000원 | 143,389,056원 | 292,893,056원 |
| 4회 유찰 시 | 119,603,200원 | 172,871,245원 | 292,474,445원 |
| 5회 유찰 시 | 95,682,560원 | 196,439,726원 | 292,122,286원 |
유찰로 법원 최저가는 계속 낮아지지만, 임차보증금 미배당 인수액이 반대로 증가합니다. 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 실질취득액은 약 292,000,000원 수준입니다.
④ 시세 비교 — 최근 180,000,000원, 추세 -33.2%
더숨153은 134세대, 사용승인일은 2021.07.15.입니다. 대상면적 16.96㎡와 매칭되는 거래 자료 중 최근 12개월 거래는 2026.02. 15.81㎡·5층 180,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 180,000,000원이며, 과거 거래와 비교한 최근 추세는 -33.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 18.10㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.81㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 16.99㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 16.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
전체 12건 평균은 262,083,333원이지만 2021~2022년의 고가 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 법원 최저가만 놓고 보면 최근 시세의 83.1%이지만, 실질취득액 292,893,056원은 최근 거래 180,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 이 물건을 두고 “3회 유찰돼 싸졌다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 149,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,893,056원 |
| 1. 임차인 신종욱 보증금 | 290,000,000원 | 146,610,944원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 신종욱 보증금 중 146,610,944원만 배당되고 부족분 143,389,056원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2021.07.15.입니다. 위생·급배수·난방시설, 주차장 및 승강기가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 완경사지의 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 동측·남측·서측 도로와 접합니다. 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적대 거래가 1건이고 최근 거래 추세가 -33.2%로, 과거 거래 평균만으로 현재 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 149,504,000원이 아니라 현재 인수액까지 합친 292,893,056원을 실제 취득비용의 출발점으로 보아야 합니다.
- 추가 유찰도 재계산. 4회 유찰 시 매각가 119,603,200원으로 내려가지만 인수액은 172,871,245원으로 증가해 실질취득은 292,474,445원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 예상배당에서는 신종욱에게 146,610,944원이 배당되고 143,389,056원이 미배당됩니다. 실제 배당 결과에 따라 잔액을 대조해야 합니다.
- 임차권·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 262,083,333원보다 최신 거래 180,000,000원과 최근 추세 -33.2%를 우선해 응찰 판단을 해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 최저가”가 아니라 “292,893,056원 실질취득”
이 물건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 292,000,000원이 3회 유찰되어 최저매각가가 149,504,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 290,000,000원 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당에서 부족한 금액은 낙찰자에게 넘어옵니다. 현 회차 미배당 인수액은 143,389,056원, 따라서 실질취득은 292,893,056원입니다.
더구나 최근 12개월 거래는 180,000,000원 1건이고 최근 추세는 -33.2%입니다. 추가 유찰 시에도 법원 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 292,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 권리 부담이 가격 할인 효과를 대부분 상쇄하는 대항력 인수형으로, 현재 구조에서는 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
