서울남부지방법원 2025타경9802. 강서구 화곡동 더숨153 제102동 605호, 전용면적 비교 기준 16.96㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가는 292,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 119,603,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 기준으로 봐야 합니다.
임차권자 신종욱은 2021.09.13. 전입·점유했고 확정일자는 2021.09.06.입니다. 주택임차권은 2023.10.04. 등기됐으며, 데이터상 말소기준은 2025.04.25. 강제경매개시결정입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서고 대항력이 있어, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제6층 제605호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 16.96㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 제6층 |
| 사용승인 | 2021.07.15 |
| 소유자 | 조주연 · 2021.08.25. 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 119,603,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 핵심은 을구 1번 주택임차권 290,000,000원입니다. 임차인은 건물 전부를 주거용으로 사용했고, 2021.09.13. 전입·점유, 2021.09.06. 확정일자를 갖췄습니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금 전액에 미치지 못하면 남은 보증금은 없어지는 것이 아니라 매수인에게 넘어옵니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신종욱 | 건물전부 · 주거 | 2021.09.13 | 2021.09.06 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
② 유찰돼도 실질부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄어드는 대신 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 단순히 5회·6회 유찰을 기다린다고 총취득부담이 낙찰가만큼 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 119,603,000원 | 172,871,442원 | 292,474,442원 |
| 5회 유찰 시 | 95,682,400원 | 196,439,883원 | 292,122,283원 |
| 6회 유찰 시 | 76,545,920원 | 215,231,907원 | 291,777,827원 |
현재 최저가는 감정가의 41%, 5회 유찰 시 33%, 6회 유찰 시 26% 수준까지 낮아지지만, 인수액이 172,871,442원 → 196,439,883원 → 215,231,907원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가의 할인율을 곧바로 투자자의 할인율로 보면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 1.80억, 가격 추세 -33.2%
가격 판단에서는 과거 전체 평균 262,083,333원보다 최근 12개월 실거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02.의 180,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -33.2%의 하락 추세입니다. 과거 2021~2022년의 250,000,000~280,000,000원대 거래를 근거로 현재 가치를 높게 잡는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 18.10㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.81㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 16.99㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 16.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
현재 최저가 119,603,000원만 놓고 보면 최근 시세 180,000,000원의 66.4%입니다. 하지만 이 비교는 이 사건에서는 의미가 제한적입니다. 실제로는 임차보증금 인수 때문에 취득부담이 약 290,000,000원 수준이므로, 최근 시세 180,000,000원보다 약 110,000,000원 높은 수준입니다. 최근 거래 표본이 1건이라는 한계까지 감안하더라도, 현재 가격 구조를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,474,442원 |
| 1. 임차인 신종욱 보증금 | 290,000,000원 | 117,128,558원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 172,871,442원이 미변제돼 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있으며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.07.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 주차장·승강기·난방·급배수설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 최근 거래. 더숨153은 134세대이며, 최근 12개월 거래는 2026.02. 180,000,000원 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 최저가 119,603,000원에 매수인 인수 172,871,442원이 붙는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액은 각각 196,439,883원·215,231,907원으로 늘어 총부담은 약 290,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 262,083,333원보다 2026.02. 최근 거래 180,000,000원과 -33.2%의 하락 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.09.30. 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건은 감정가 292,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 119,603,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 290,000,000원이고, 현재 회차에서 172,871,442원이 미배당돼 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 인수액이 커지므로 실질취득비용은 약 290,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래는 180,000,000원이고 최근 가격 흐름은 -33.2%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘감정가 대비 59% 할인’이 아니라 ‘최근 시세 1.80억짜리 시장에서 약 2.90억의 실질부담을 떠안는 구조’입니다. 선순위 임차권 인수와 하락 추세, 이미 4회 유찰된 이력을 함께 보면 가격·권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
