서울남부지방법원 2025타경9845. 오류동 루체비스타 7층 701호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 소유자 박연숙은 2020.04.27 소유권을 취득했고 거래가액은 299,000,000원이었습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”는 사실이 아닙니다. 임차인 진완주는 2020.04.27 전입·점유했고 확정일자는 2020.04.10로, 2021.03.10 말소기준 압류보다 앞서 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

보증금은 269,000,000원이고 현재 최저가 222,400,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,913,600원을 제외한 218,486,400원이 우선변제되어 원 계산상 50,513,600원이 미배당됩니다. 원칙만 보면 매수인이 떠안을 수 있는 금액입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하기 때문에, 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심

말소기준은 2021.03.10 갑구 6번 압류입니다. 그 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 진완주의 임차권등기는 2022.06.08에 이루어졌어도, 실제 전입·점유는 2020.04.27, 확정일자는 2020.04.10이어서 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체의 순위만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 3회 유찰됐지만 최근 시세보다 싸지 않다

루체비스타는 36세대, 사용승인일은 2020.03.20입니다. 대상 면적은 28.81㎡이고 동일·유사 면적 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다.

전체 6건 평균은 227,483,333원이지만 여기에는 2023.02의 291,900,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격을 판단할 때 더 중요한 최근 12개월 5건 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 220,000,000원입니다. 현재 최저가 222,400,000원은 최근 12개월 평균의 103.6%로, 3회 유찰됐음에도 최근 평균보다 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 222,400,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 50,513,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원 계산상 미배당은 커진다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 실제 제공된 시나리오에서도 원 계산상 인수액은 50,513,600원에서 94,370,880원, 129,456,704원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있으므로 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 반영합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 701호이며 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중입니다.
• 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근으로, 주위에는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 사용승인일 2020.03.20이며 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차장, 화재탐지·소화설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이고 토지면적은 331.0㎡, 공시지가는 7,571,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되며 중로1류에 접합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 거래 표본. 단지는 36세대이며 확인된 실거래는 6건, 최근 12개월 거래는 5건입니다. 최근 가격 추세는 -26.5%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 연결됩니다. 해당 조건의 적용 범위와 문구를 입찰 전에 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인 순위 착오 금지. 임차권등기일은 2022.06.08이지만 전입·점유는 2020.04.27, 확정일자는 2020.04.10입니다. 2021.03.10 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있고 당해세 해당 시 선순위 배당에서 차감될 수 있으므로 세목·법정기일을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 227,483,333원보다 최근 12개월 평균 214,600,000원과 최신 거래 220,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -26.5%이고 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 103.6%입니다. 3회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 세금자료·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리의 함정은 조건으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”

이 물건은 대항력 있는 진완주의 보증금 269,000,000원이 감정가와 현재 최저가 모두를 압도하기 때문에, 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서도 50,513,600원의 미배당 보증금 인수 문제가 생기는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서가 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 현재 회차가 싸다는 뜻은 아닙니다. 최저가 222,400,000원은 최근 12개월 평균 214,600,000원의 103.6%이고 최신 거래 220,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 최근 가격 추세는 -26.5%, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.8회입니다. 따라서 이 물건은 “특별매각조건 확인 시 권리 인수는 해소되지만, 현재 가격은 최근 시세 이상”으로 정리하는 것이 맞습니다. 권리보다 특별매각조건의 원문 확인과 최근 시세를 반영한 가격 판단이 승부처입니다.