서울남부지방법원 2025타경9845. 구로구 오류동 ‘루체비스타’ 7층 701호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 소유자 박연숙은 2020.04.27. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 299,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “임차인 있음 = 보증금 인수”로 끝나지 않습니다. 임차인 진완주의 전입·점유개시일은 2020.04.27., 확정일자는 2020.04.10.이고, 말소기준권리는 2021.03.10. 국의 압류이므로 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
그런데 매각물건명세서에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 임차인의 보증금 미배당분은 실질적으로 매수인에게 승계되지 않는 구조로 봐야 합니다. 현재 회차에서는 배당표상 임차인 보증금 269,000,000원이 전액 배당되어 애초에 미배당분도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 7층 701호 · 도로명 서울특별시 구로구 고척로 5 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 28.81㎡ · 15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.04.27. 소유권 취득 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,801,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2020.03.20 |
| 단지 규모 | 루체비스타 · 36세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 특별매각조건이 승계를 끊는다
말소기준권리는 2021.03.10. 국의 압류입니다. 임차인 진완주의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.04.27.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.04.10.이고 배당요구가 이루어져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 임차권등기는 2022.06.08.에 설정됐습니다.
이후 2022.05.06. 국 압류, 2022.12.22. 강민우의 250,000,000원 가압류, 2023.10.05. 국 압류, 2024.01.23. 및 2024.05.07. 구로구 압류, 2025.04.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.04. 금천구 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후속 권리는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진완주 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.27. | 2020.04.10. | 269,000,000원 | 2022.06.08. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 278,000,000원을 봐야 한다
이 사건은 특별매각조건으로 임차인 인수액이 실질 0원이므로 현재 실질취득액은 최저매각가와 같은 278,000,000원입니다. 임차보증금 승계가 없다는 사실은 권리 리스크를 낮추지만, 그 자체가 가격 메리트를 만들어주지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2023.02 | 29.98㎡ | 8 | 291,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 214,600,000원 |
전체 6건 평균은 227,483,333원이지만, 2023.02.의 291,900,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 5건의 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 2026.03. 220,000,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 -26.5%입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 1. 임차인 진완주 보증금 | 269,000,000원 | 269,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강민우 | 250,000,000원 | 4,308,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,801,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.7% 추정치 4,692,000원입니다. 현재 278,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 269,000,000원이 전액 배당되고, 강민우 가압류에는 4,308,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)이며, 대상 전용면적은 28.81㎡입니다. 루체비스타는 36세대입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 701호이며 사용승인일은 2020.03.20.입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차장, 화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 20m 내외 왕복4차선 포장도로에 접하며, 일반상업지역입니다. 공시지가는 7,571,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적대 거래는 5건이며 평균 214,600,000원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.3회로, 소규모 도시형생활주택의 경매 환금성은 입찰가를 보수적으로 잡아 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 현재 가격 착시 금지. 실질 인수액 0원이라도 실질취득액은 278,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 214,600,000원의 129.5%이므로 현재 회차를 ‘저가’로 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -26.5%입니다. 2023.02. 291,900,000원 같은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 2026.03. 최신 거래 220,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 후순위 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 진완주의 임차권등기 말소가 특별매각조건에 따라 실제로 이행되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 단지 경매 체질. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.3회입니다. 2회 유찰 사실 자체를 가격 메리트로 해석하지 말고 실제 최저매각가와 최근 거래를 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 전혀 다른 이야기다
이 사건은 언뜻 보면 보증금 269,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 진완주는 2020.04.27. 전입·점유해 2021.03.10. 말소기준 압류보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 있습니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 이 임차인 때문에 매수인이 떠안을 실질 보증금은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득액은 278,000,000원이고 최근 12개월 평균은 214,600,000원입니다. 데이터가 직접 제시한 비율이 129.5%입니다. 최신 거래도 220,000,000원이며 최근 추세는 -26.5%입니다. 이미 2회 유찰된 사건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 7.3회입니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 특별매각조건으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시장보다 높아 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 결론은 권리는 조건부 정리, 가격은 부적합. 현재 회차를 낮은 가격이라고 해석할 근거는 없습니다.
