서울남부지방법원 2025타경9867. 강서구 화곡동 누리에스.에이치.티 제1동 502호, 전용 47.02㎡의 도시형생활주택입니다. 이 사건은 겉으로만 보면 보증금 427,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 임차인 김용철의 확정일자는 2021.05.21, 주민등록과 점유개시는 2021.06.11로, 현재 말소기준인 2023.06.16 국세 압류보다 빠릅니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조가 원칙입니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 현재 회차의 원칙상 인수 계산액은 135,628,480원이지만, 특별매각조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다. 이 조건은 김용철의 임차권에 적용되며, 별도로 확인된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·도시형생활주택 · 전용 47.02㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2021.02.10 · 총 13세대 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.06.11 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 296,320,000원 (5회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 427,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 0원*
2021.03.04 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2021.06.11 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 첫 유효 부담인 2023.06.16 국세 압류가 말소기준권리입니다. 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김용철 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 427,000,000원 | 전입·점유 2021.06.11 확정일자 2021.05.21 배당요구 2023.07.26 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 아님 인수 0원* |
* 인수 0원은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 원칙 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 135,628,480원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래의 84.7%, 다만 표본은 1건
누리S.H.T의 최근 12개월 유사면적 거래는 2026.07에 체결된 1건입니다. 전용 46.6㎡ 3층이 350,000,000원에 거래됐고, 대상 물건은 전용 47.02㎡ 5층입니다. 현재 최저가 296,320,000원은 이 최근 거래금액의 84.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.6㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 1건 | 350,000,000원 |
특별매각조건이 정상 이행돼 실질 인수액이 0원이 되면, 실질취득 기준도 최저가와 같은 296,320,000원입니다. 이 기준에서는 최근 거래보다 낮아 수치상 가격 여유가 존재합니다. 반대로 특별매각조건을 제외한 원칙 계산에서는 최저가에 미배당 보증금 135,628,480원이 더해지므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,948,480원 |
| 1. 임차인 김용철 보증금 | 427,000,000원 | 291,371,520원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 427,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙 계산상 임차인 미배당 보증금은 135,628,480원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 원칙상 인수 | 특별조건 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 64% | 296,320,000원 | 135,628,480원 | 0원* | 296,320,000원* |
| 6회 유찰 시 감정가 51% | 237,056,000원 | 194,062,784원 | 0원* | 237,056,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 41% | 189,644,800원 | 240,810,227원 | 0원* | 189,644,800원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담 감소 효과가 제한됩니다. 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 각 회차의 실질 인수가 0원*으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대일고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 2021.02.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 물건입니다.
- 도로·토지. 북서측 약 5미터 도로에 접하고, 완경사의 사다리형 토지에 단지형다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,252,000원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 주택이고 최근 거래 표본이 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.3회와 낙찰률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 포함되는지 확인해야 합니다.
- 말소 이행 방식 확인. 매각대금 납부 이후 임차권등기의 말소 주체·서류·시기를 확인해 인수 0원 판단이 실제 절차에서도 유지되는지 점검해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차권등기 말소와 점유 이전은 별개의 절차일 수 있으므로 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 실거래 350,000,000원은 1건뿐이므로 층·면적·내부상태가 유사한 추가 매물을 대조해야 합니다.
- 다회 유찰 원인. 현재 5회 유찰됐고 단지 평균도 4.3회입니다. 권리 문제 외에 주택 상태·수요·환금성 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 세금·관리비. 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수를 지운다”
이 사건의 본질은 보증금 427,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 사실과, 그 위험을 특별매각조건이 어떻게 제거하는지에 있습니다. 특별조건이 없다면 현재 회차에서도 135,628,480원의 미배당 보증금 인수가 발생해 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 그러나 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건대로 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 296,320,000원입니다.
이 금액은 최근 실거래 350,000,000원의 84.7%로 낮지만, 실거래 표본이 1건이고 이미 5회 유찰된 소규모 다세대주택이라는 점을 무시할 수 없습니다. 특별매각조건은 권리 위험을 낮추지만 환금성까지 보장하지는 않습니다. 결론은 권리조건 확인 후 가격 검토가 가능한 물건이되, 명도·말소 절차와 다회 유찰 원인을 현장에서 검증해야 하는 조건부 안전형입니다.
