197,120,000원
서울남부지방법원 2025타경9871. 서울 강서구 화곡동 누리에스.에이치.티 제1동 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 308,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 197,120,000원입니다. 겉으로는 감정가의 64%까지 내려온 가격이 먼저 보이지만, 권리분석의 출발점은 최저가가 아니라 보증금 307,000,000원의 대항력 임차권입니다.
임차인 염지원의 임대차계약일은 2021.03.09, 확정일자는 2021.03.15, 전입·점유개시일은 2021.03.30입니다. 말소기준권리는 2023.03.29 의정부세무서장의 압류이므로, 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 대항력 인수형입니다.
* 특별매각조건의 유효성·적용 범위와 임차권등기 말소 이행을 전제로 한 판단입니다. 이 조건은 염지원 임차권에만 적용됩니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 조건 밖의 별도 임차인은 현재 조사 내용에서 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제5층 제501호 도로명: 서울특별시 강서구 등촌로13나길 24-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 시세분석 기준면적 | 36.08㎡ |
| 소유자 | 유선옥 (단독소유 · 2021.03.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 197,120,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 307,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 등기 발급일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 조건부로 0원
2021.03.04 설정된 통조림가공수산업협동조합의 근저당권 3,840,000,000원은 공동담보 권리였으나 2021.03.30 일부포기로 등기상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.03.29 갑구 3번 국 압류입니다. 이후의 서울특별시 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실과 보증금 반환의무가 사라진다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 염지원은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이므로, 보증금이 전액 배당되지 않으면 원칙적으로 그 부족분을 매수인에게 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 그 부족분 청구를 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있어 인수 위험이 해소됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 염지원 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 307,000,000원 | 전입·점유 2021.03.30 확정 2021.03.15 | 배당요구 2023.05.15 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 0원* 조건 전 113,439,680원 |
| 회차 시나리오 | 최저가 | 특별조건 전 인수 | 특별조건 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰(64%) | 197,120,000원 | 113,439,680원 | 0원* |
| 6회 유찰 시(51%) | 157,696,000원 | 152,311,744원 | 0원* |
| 7회 유찰 시(41%) | 126,156,800원 | 183,409,395원 | 0원* |
② 시세 비교 — 56.3% 숫자만 믿으면 안 된다
누리S.H.T의 확인된 거래는 3건이고 전체 평균은 319,333,333원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 350,000,000원 1건이며, 과거 거래 평균 대비 최근 추세는 15.1% 높습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 56.3%로 계산됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.6㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.04 | 29.97㎡ | 2 | 304,000,000원 |
| 2022.04 | 29.97㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 319,333,333원 |
특별매각조건을 적용한 실질취득액 197,120,000원은 확인된 거래금액보다 낮지만, 거래 표본이 3건에 불과하고 동일면적 거래가 없습니다. 감정가 308,000,000원도 전체 평균 319,333,333원과 비슷한 수준이지만, 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 제거한 직접 비교는 아닙니다. 가격 판단은 현장 상태와 인근 동일면적 다세대 거래를 추가 확인한 뒤 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,559,680원 |
| 1. 임차인 염지원 보증금(우선변제) | 307,000,000원 | 193,560,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 307,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당분 | - | 113,439,680원 |
미배당분 113,439,680원은 일반적인 대항력 인수형 계산에서 매수인에게 남는 금액입니다. 이 사건에서는 특별매각조건에 따라 채권자가 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용되므로 매수인 실질 인수액을 0원*으로 판단했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 서울신정여자중학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방, CCTV, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 완경사 지대의 2필지 일단 사다리형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측 세로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 2021.02.10 준공된 13세대 규모입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있어 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 기재됐는지 확인하세요.
- 조건 적용 범위 확인. 실질 인수 0원 판단은 염지원 임차권에 대한 특별매각조건이 유효하게 이행된다는 전제입니다.
- 명도 절차 확인. 임차권등기 말소와 별개로 현재 점유 상태, 인도 일정과 열쇠 인수 절차를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 동일면적 시세 보강. 확인된 거래는 46.6㎡와 29.97㎡로 대상 기준면적 36.08㎡와 일치하지 않습니다. 인근 동일면적 다세대 거래를 추가 조사하세요.
- 소규모 물건 환금성. 총 13세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 보세요.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매취득 시 적용되는 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 주는 조세채권을 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 보증금 307,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 원래 구조만 보면 전형적인 고액 인수형입니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 193,560,320원이고, 일반적인 계산상 매수인에게 남을 미배당 보증금은 113,439,680원입니다.
하지만 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 이 조건이 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*, 권리상 실질취득액은 197,120,000원입니다.
가격은 최근 거래 350,000,000원의 56.3%로 낮아 보이지만, 최신 거래 면적 46.6㎡와 대상 기준면적 36.08㎡가 달라 직접적인 할인율로 확정할 수 없습니다. 여기에 13세대 소규모 물건, 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 감안하면 결론은 명확합니다. 권리는 특별조건 확인 후 조건부 합격, 가격은 동일면적 시세와 현장 상태를 확인한 뒤 판단. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 특별매각조건의 정확한 문구와 이행 가능성입니다.
