대항력 임차권은 원칙상 인수, 특별매각조건으로 ‘실질 0원’ — 웰트리움 502호

서울남부지방법원 2025타경9894. 금천구 시흥동 웰트리움 제2동 5층 502호, 공부상 다세대주택입니다. 소유자 김정훈은 2021년 8월 12일 매매계약을 원인으로 거래가액 249,000,000원에 취득했고, 2021년 9월 6일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 함께 기재됐습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2025년 5월 1일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 임차인 이장복은 2021년 9월 7일 주민등록을 마쳤고, 정정등기 기준 확정일자는 2021년 8월 13일입니다. 보증금은 249,000,000원으로, 말소기준권리보다 앞선 대항력·우선변제권을 갖습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수권리를 특별조건이 해소

말소기준권리는 2025년 5월 1일 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 이장복의 주택임차권은 일반적인 매각이라면 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 최저가를 전제로 임차인이 배당받는 금액은 137,019,136원, 미배당 보증금은 111,980,864원입니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

을구 1-2는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 을구 1번 이장복 임차권의 임대차계약일자와 확정일자를 고친 경정등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금 249,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 구조 — 최저가만 보면 권리비용을 놓친다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 실질취득은 최저가 139,776,000원에 룰상 인수액 111,980,864원을 더한 251,756,864원입니다. 낙찰가만 보고 1억 원대 물건으로 판단하면 안 되는 구조입니다.

원칙상 실질취득은 각 회차의 최저가와 룰상 미배당 보증금을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액이 배당재원에서 먼저 빠지므로 보증금 249,000,000원보다 다소 높게 나타납니다. 별표 금액은 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제이며 취득·등기·명도 관련 부대비용은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 139,776,000원 가정)

임차보증금 미배당액은 111,980,864원입니다. 일반적인 대항력 임차권 사건이라면 매수인 인수 대상이지만, 이번 사건은 특별매각조건에 따라 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 실질 인수액을 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금천초등학교 남서측 인근이며, 주위는 소규모 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·근린공원이 혼재합니다.
• 교통. 공동주택단지가 6~8미터 포장도로에 접하고 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 최상층 502호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수·급탕설비와 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로, 단지형 다세대주택 건부지입니다. 남측·북동측 6미터 도로, 서측 8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 공부상 다세대주택이고 소규모 공동주택·단독주택이 혼재한 지역입니다. 아파트와 동일한 거래량이나 환금성을 전제로 응찰가를 산정해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 주체와 대상, 임차권등기 말소 시점·절차를 매각물건명세서와 사건기록에서 직접 대조하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 조건 이행 시 실질 인수액은 0원*이지만, 조건이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 111,980,864원이 원칙상 인수 대상입니다.
• 임차권 정정사항. 계약일 2021.08.09, 확정일자 2021.08.13으로 정정된 을구 1-2 내용을 원등기와 함께 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 확약은 해당 임차보증금 반환청구권에만 적용됩니다. 별도 점유자나 추가 임차관계가 있는지 현황조사와 현장을 재확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 등기 정리 여부를 확인하세요.
• 최상층 상태. 지상 5층 중 5층이므로 내부 상태와 옥상·누수 관련 현황을 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 비율과 2021년 거래가액만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일·인근 다세대의 현재 거래·매물 수준을 별도로 대조하세요.
• 진행 상태 확인. 데이터상 매각기일은 2026.07.08입니다. 변경·연기·매각·재매각 여부를 법원 사건기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 미납 관리비·당해세 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 특별조건부 해소형”

이 사건은 권리관계만 보면 대항력 임차권자가 선순위에 있는 전형적인 인수형입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 최저가 139,776,000원에 미배당 보증금 111,980,864원을 더한 251,756,864원이 원칙상 실질취득액입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 가까이 유지됩니다.

그러나 이번 매각은 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 이 조건이 정확히 이행되면 매수인의 임차보증금 인수는 실질 0원*, 현재 회차의 실질취득은 139,776,000원*으로 바뀝니다. 다만 세 차례 유찰된 다세대주택이고 2021년 거래가액은 현 시세가 아니므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 특별조건 확인부 통과, 가격은 별도 검증입니다.