서울남부지방법원 2025타경9958. 금천구 독산동 서래하우스 3층 301호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 권태익은 2021년 5월 매매가 275,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 서지민은 그보다 앞선 2021년 4월 28일 임대차계약을 체결했습니다. 확정일자는 2021년 5월 3일, 주민등록과 점유개시는 2021년 5월 20일이며, 2023년 7월 18일 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
따라서 권리분석의 출발점은 “최저가가 감정가의 51.2%”가 아닙니다. 선순위 임차권의 미배당 보증금을 누가 부담하느냐가 먼저입니다. 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 달리, 특별매각조건이 주된 인수위험을 제거하는 구조입니다. 다만 특별매각조건의 유지 여부와 임차권등기 말소 조건은 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 권태익 (2021.05.01. 매매, 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 142,848,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 28,569,600원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023년 8월 22일 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2023년 7월 18일 서지민의 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 권리이므로, 일반 원칙상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서지민 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.05.20 | 우선변제 확정일자 2021.05.03 · 배당요구 | 실질 0원* 일반 룰상 134,951,872원 |
* 특별매각조건에서 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건으로 유지·이행되는 경우입니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 서지민 1명이며, 특별매각조건 밖에 별도로 합산할 보증기관 승계신고나 다른 임차인은 없습니다.
② 특별매각조건 — 실질취득을 바꾸는 한 문장
본건 매각조건에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한다는 내용이 기재돼 있습니다. 이 조건이 그대로 적용되면 서지민의 일반 룰상 미배당액 134,951,872원은 매수인에게 청구되지 않으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,799,872원 |
| 1. 임차인 서지민 보증금 | 275,000,000원 | 140,048,128원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 134,951,872원입니다. 특별매각조건이 적용되면 이 잔액에 대한 매수인의 반환책임은 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금나래초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 독산시흥구역 주택정비형 재개발구역의 지구단위계획구역·정비구역에 포함됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·주차환경개선지구·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로, 공동주택과 근린시설이 혼재한 입지 및 약 4m 도로 조건을 가격 산정에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 인수액 이중 계산. 조건 적용 시 인수 0원*, 조건이 적용되지 않는 경우 현재 회차 일반 룰상 인수액은 134,951,872원입니다.
- 입찰보증금 20%. 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 28,569,600원으로 일반적인 10%가 아닙니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 열쇠 인도와 명도 협의 주체를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등기부에 민간임대주택 등록 내용이 기재돼 있으므로 매각 후 정리 범위와 관련 행정사항을 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 매물을 별도로 비교하세요.
- 정비구역 확인. 독산시흥구역 주택정비형 재개발구역 관련 사업 진행상황과 권리산정기준일, 조합원 지위 여부 등을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 실제 배당순위는 관리주체·관할기관 및 배당요구 종기 서류를 통해 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 승계는 특별조건이 끊는다”
이 물건은 표면적으로 보증금 275,000,000원의 대항력 있는 임차인이 감정가보다 앞을 막고 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 일반 계산이라면 현재 최저가로 낙찰받아도 미배당액 134,951,872원을 더 부담해 총 277,799,872원이 되고, 유찰이 거듭될수록 인수액만 늘어납니다.
그러나 본건은 채권자가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 유일한 임차인 서지민에 대한 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 142,848,000원*입니다. 다만 3회 유찰된 다세대주택이고 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 입증할 수 없으므로, 결론은 권리조건 확인은 필수, 가격 판단은 별도 검증입니다.
