서울남부지방법원 2025타경10074. 강서구 공항동 에코타운 6층 601호, 전용 25.51㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가는 386,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 158,106,000원, 감정가의 약 41%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

임차인 이은우는 2022.09.19 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.19입니다. 말소기준인 2024.03.28 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있으며, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 뺀 155,092,516원을 배당받고도 214,907,484원이 남아 원칙적으로 매수인에게 승계되는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 이행되면 이은우 관련 인수는 실질 0원*으로 보며, 최저가 158,106,000원이 곧 실질취득액이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 차단한다

2022.07.01 달월신용협동조합의 공동담보 근저당권이 설정됐지만, 2022.09.19 일부포기를 원인으로 해당 근저당권설정등기 말소가 기재됐습니다. 이후 2024.03.28 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리가 되고, 그 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 임차권등기의 접수일이 말소기준보다 늦다는 사실만으로 임차인의 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 이은우는 2022.09.19 전입·점유해 말소기준보다 앞서며, 2022.08.19 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인·점유자 분석

조사된 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 인원은 없으므로 아래 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다.

* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 경우에 한합니다. 특별매각조건이 적용되지 않는 원칙적 미배당 보증금은 214,907,484원입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 최저가만 시세와 비교하면 안 됩니다. 이 사건은 특별매각조건으로 이은우 관련 인수가 실질 0원*이 되므로 실질취득 158,106,000원을 시세와 비교합니다.

에코타운 전용 25.51㎡의 최근 12개월 평균 거래금액은 388,400,000원, 최신 거래는 2023.04의 388,000,000원입니다. 실질취득 158,106,000원은 최근 12개월 평균의 40.7%로 가격 차이는 큽니다. 다만 비교 거래는 2022.08~2023.04에 집중돼 있어, 현재 매각 판단에서는 개별 호실 상태와 현장 매물 수준을 함께 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,106,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 이은우 보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 이은우의 원칙적 미배당액은 214,907,484원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송정중학교 북동측 인근으로 다세대·다가구주택, 근린생활시설, 대형시장, 공항청사와 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.06.27 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 호실로, 위생·급배수·난방· 승강기·CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 평탄한 정방형 토지이며 동측 약 7.5m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,499,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 전용 25.51㎡·10세대 도시형생활주택으로 거래금액은 388,000,000원과 390,000,000원에 집중됐지만, 경매 통계상 평균 4.0회 유찰·매각률 0.0%여서 재매각 속도는 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 어떤 절차와 시점으로 적용되는지 매각물건명세서 원문과 법원에 확인하세요.
• 이은우 인수액 재계산. 현재 최저가 기준 원칙적 미배당액은 214,907,484원입니다. 포기 조건이 이행되지 않으면 최저가만으로 가격을 판단할 수 없습니다.
• 별도 점유자 확인. 이진수·김자경은 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 실제 거주자, 임대차계약서, 점유 호실과 명도 협상 대상을 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.09.20 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 말소와 등록 상태의 처리 여부를 원본 서류와 관계기관에서 확인하세요.
• 소규모 건물 관리상태. 10세대 건물이므로 공용부 관리, 수선 이력, 관리비 체납과 승강기 유지 상태를 현장에서 확인하세요.
• 현재 시세 재확인. 비교 거래의 최신 시점은 2023.04입니다. 인근 동일 면적 매물과 실제 임대수익 수준을 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 특별매각조건과 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격 할인보다 ‘포기·말소 조건’이 먼저다

이 물건은 감정가 386,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 158,106,000원까지 내려왔습니다. 특별매각조건이 예정대로 이행된다면 이은우 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*이고, 실질취득액은 최근 12개월 평균 388,400,000원의 40.7%에 불과해 가격상 여유가 큽니다.

그러나 핵심 조건을 빼면 전혀 다른 물건이 됩니다. 이은우는 대항력과 우선변제권이 있고, 현재 회차에서 214,907,484원이 미배당됩니다. 따라서 포기·말소 조건이 입찰자에게 확실하게 적용되는지 확인하는 것이 가격 분석보다 먼저입니다. 여기에 보증금과 점유 범위가 확인되지 않은 별도 점유자 2명, 10세대 도시형생활주택의 낮은 경매 환금성이 겹칩니다.

조건이 확인되면 가격은 매력적, 조건이 불명확하면 인수형. 이 사건은 최저가가 낮아서 쉬운 물건이 아니라, 특별매각조건의 법적·실무적 이행을 확인한 사람만 할인 폭을 온전히 취할 수 있는 물건입니다.