서울남부지방법원 2025타경10215. 강서구 화곡동 누리에스.에이치.티 제1동 203호, 전용 51.39㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 438,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 280,320,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 표면만 보면 대항력 임차인의 보증금 397,000,000원이 최저가보다 커서 대규모 인수형으로 보이지만, 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꿉니다.
윤경민은 2021.04.13 확정일자를 받고 2021.04.30 주민등록을 마쳤으며 2021.05.01 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.06.16 의정부세무서 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 배당을 가정하면 집행비용을 제외한 275,595,520원이 배당되고, 보증금 중 121,404,480원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 조건이 문구대로 이행되면 윤경민 관련 잔액은 매수인 인수 실질 0원*이며, 낙찰가가 곧 실질취득액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 51.39㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.02.10 / 13세대 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.05.03 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 280,320,000원 (4회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 397,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023년 국세 압류
2021.03.04 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권 3,840,000,000원은 2021.05.03 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 2023.06.16 국 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 기준권리보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 윤경민의 임차보증금 397,000,000원입니다. 등기부상 임차권등기는 기준권리와 같은 날 접수됐지만 접수번호는 압류보다 뒤입니다. 다만 대항력 판단은 임차권등기일만이 아니라 2021년의 주민등록·점유를 기준으로 하므로, 배당되지 않는 잔액은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤경민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 397,000,000원 | 2021.04.30 / 2021.04.13 점유개시 2021.05.01 | 있음 | 있음 배당요구 2023.06.16 | 실질 0원* 명목 부족분 121,404,480원 |
| MARTIN MORGANE SARAH CATHERINE | 점유 부분 미상 | 미상 | 2025.05.29 / 미상 | 없음 기준권리 이후 전입 | 미상 | 0원 대항력 없음 |
* “실질 0원”은 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건대로 이행되는 경우를 뜻합니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 법원의 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실질취득은 최근 거래의 80.1%
누리S.H.T의 최근 12개월 거래는 2026.07의 350,000,000원 1건입니다. 거래 면적은 46.6㎡, 3층이며 본건은 51.39㎡, 2층입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 350,000,000원이고, 현재 최저가 280,320,000원은 그 금액의 80.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.6㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 350,000,000원 |
| 본건 실질취득* | 51.39㎡ | 2 | 280,320,000원 |
대항력 인수형의 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어 실질취득액이 보증금 397,000,000원 부근에 고정됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 해당 잔액의 인수가 실질 0원이므로, 현재 회차에서는 낙찰가 280,320,000원이 그대로 실질취득액입니다. 따라서 가격 비교도 명목 부족분을 더한 397,000,000원이 아니라 280,320,000원을 기준으로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,724,480원 |
| 1. 임차인 윤경민 보증금 | 397,000,000원 | 275,595,520원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 397,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤경민 보증금 부족분은 121,404,480원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 명목 보증금 부족분 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(64%) | 280,320,000원 | 121,404,480원 | 0원 | 280,320,000원 |
| 5회 유찰 시(51%) | 224,256,000원 | 176,683,584원 | 0원 | 224,256,000원 |
| 6회 유찰 시(41%) | 179,404,800원 | 220,906,867원 | 0원 | 179,404,800원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 한광고등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.02.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 4미터 포장도로에 접하며, 2필지 일단의 완경사 사다리형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가·하자. 공시지가 3,252,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 건물이고 최근 실거래 표본도 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 4.3회 유찰, 낙찰률 0%로 매도 시 거래기간과 가격 협상 여지를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체와 범위, 임차권등기 말소 방식, 낙찰자에게 요구되는 절차를 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 실질 인수 0원 전제 확인. 윤경민 보증금 부족분 121,404,480원은 확약이 없으면 인수 위험이 발생하는 금액입니다. 조건 이행에 의문이 있으면 이를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. MARTIN MORGANE SARAH CATHERINE의 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 부분·계약관계·명도 가능 시점을 현황조사와 방문으로 확인하세요.
- 입찰보증금. 최저가의 10%는 약 28,032,000원입니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 350,000,000원은 46.6㎡ 3층 1건입니다. 본건 51.39㎡ 2층의 내부 상태·향·수리비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰·환금성. 현재 4회 유찰됐고 단지 경매 평균도 4.3회입니다. 저가 낙찰 가능성과 향후 매도 난도를 함께 평가하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 체납 공과금과 실제 배당순위를 관리주체·법원 서류에서 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 특별매각조건과 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 확약이 총액을 바꾼다”
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%라는 사실보다 특별매각조건입니다. 윤경민의 대항력과 보증금 397,000,000원만 보면 현재 회차에서 121,404,480원을 추가로 떠안는 구조지만, 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되면 매수인 인수는 실질 0원이 됩니다. 따라서 현재 실질취득액은 280,320,000원이며 최근 거래 350,000,000원의 80.1%입니다.
다만 이를 단순한 안전형 저가 물건으로 보기는 어렵습니다. 특별매각조건의 법원 원문과 이행 절차를 정확히 확인해야 하고, 보증금과 점유 부분이 알려지지 않은 후순위 점유자의 인도 문제도 남습니다. 13세대 소규모 건물, 실거래 1건, 평균 4.3회 유찰과 낙찰률 0%라는 환금성 지표도 보수적으로 반영해야 합니다. 결론은 가격은 유리할 수 있지만, 확약 확인과 점유 정리가 선행돼야 하는 조건부 저가형입니다.
