서울남부지방법원 2025타경10350. 양천구 신월동 소노하우스 비동 203호, 전용 34.69㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 231,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 147,840,000원입니다. 표면적으로는 최근 실거래 230,000,000원의 64.3%지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 보증금 230,000,000원의 임차권을 누가 부담하는가입니다.
등기부에는 2017.03.10 경서농업협동조합 근저당 132,000,000원이 설정됐다가 2020.03.06 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 임차인 박지수의 계약·확정일자는 2022.01.20, 전입·점유는 2022.02.28입니다. 즉 전입보다 앞선 근저당은 이미 말소된 상태이므로, 2017년 설정일만 보고 임차인을 후순위로 단정해서는 안 됩니다.
박지수는 건물 전부를 보증금 230,000,000원에 임차했고 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면, 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금의 인수액이 늘어 매수인의 실질취득액이 약 230,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형이 핵심 위험입니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 242-4 소노하우스 제비동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 34.69㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 소유자 | 홍현우 (2020.02.28 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 규모 / 사용승인 | 소노하우스 28세대 / 2016.10.25 |
① 권리 흐름 — 원래는 보증금 인수형, 확약이 차단한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박지수 건물 전부 · 주거 전입·점유 2022.02.28 | 230,000,000원 확정일자 2022.01.20 | 대항력 有 말소된 근저당 이후 전입 | 우선변제 有 배당요구 2024.01.02 | 인수 0원* 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 |
보증기관 명의의 별도 임차인 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 사안은 아니며, 실제 임차인은 박지수 1명입니다. 등기된 보증금은 230,000,000원이지만, 특별매각조건에 따라 낙찰자에게 승계되는 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 최근 거래의 64.3%
소노하우스의 최근 확인 거래는 2025.12 전용 35.78㎡, 5층 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 230,000,000원이며, 현재 최저가 147,840,000원은 그 금액의 64.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 35.78㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
이 비교에서 중요한 것은 최저가만 보는 것이 아니라 실질취득액을 보는 것입니다. 특별매각조건이 유효하므로 현재 실질취득은 최저가와 같은 147,840,000원*이고, 최근 거래 대비 64.3%입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 미배당 보증금을 더한 실질취득액이 약 230,000,000원으로 고정돼, 현재 최저가가 낮아져도 가격 메리트가 거의 생기지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,015,737,806원 | 12,970,240원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당표상 총 채권액은 1,147,737,806원, 채권자 배당액은 144,970,240원, 미배당액은 1,002,767,566원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 특별매각조건을 반영해 0원*으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물로, 사용승인일은 2016.10.25입니다. 도시가스 개별난방과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터 포장도로와 남측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 148.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,866,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 도시형생활주택이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이라, 대단지 아파트보다 가격 발견과 재매각 기간의 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기 대상, 임차권등기 말소 주체와 시점, 조건 불이행 시 처리 내용을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차권 말소. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 법원 및 등기 원본으로 확인하세요.
- 최신 등기부. 2017.03.10 근저당과 2020.03.06 말소 기록, 2024.01.02 임차권등기 및 2025.06.17 경매개시결정을 다시 대조하세요.
- 배당표 검증. 말소된 근저당이 가정 배당표에 반영된 이유와 주택도시보증공사의 실제 배당순위를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 시세 보정. 최근 거래는 1건뿐입니다. 전용 34.69㎡·2층인 대상 호실의 내부 상태와 전용 35.78㎡·5층 거래의 차이를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 규제·소음. 공항소음 관련 제3종 구역과 건축허가·착공제한지역 등의 실사용·재매각 영향을 확인하세요.
- 체납 비용. 공용부분 관리비, 당해세, 집행비용 등 낙찰가 외 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약 문구가 먼저다”
이 물건은 감정가 231,000,000원에서 2회 유찰돼 147,840,000원까지 내려왔고, 최근 거래 230,000,000원의 64.3%라는 가격 할인폭이 보입니다. 그러나 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 박지수의 보증금은 230,000,000원이고, 선행 근저당이 전입 전에 말소된 등기 흐름상 특별매각조건이 없다면 대항력 보증금 인수형으로 보는 것이 안전합니다.
이번 매각은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 해당 조건이 유효하게 유지될 때에만 인수액이 실질 0원*이 되고 실질취득도 147,840,000원으로 낮아집니다. 다만 최근 실거래가 1건뿐이고 28세대 소규모 다세대이며, 말소된 근저당이 배당가정에 포함된 불일치도 남아 있습니다.
확약 원문이 확인되면 가격은 매력적, 확약이 흔들리면 보증금 2.30억 인수형. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 특별매각조건의 정확한 문구와 이행 가능성입니다.
* 인수 0원은 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 박지수 임차인에게 유효하게 적용되고 실제 이행된다는 전제입니다. 룰상 임차보증금은 230,000,000원입니다.
