4회 유찰로 시세의 40.1% — ‘인수 0원’ 특수매각조건이 핵심인 그레이튼신월 601호

서울남부지방법원 2025타경10382. 양천구 신월동 그레이튼신월 102동 6층 601호, 전용 36.25㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 436,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 178,586,000원입니다. 2025년 1월 같은 건물 유사 면적의 최신 거래가 445,000,000원이므로, 숫자만 보면 현재 회차의 가격은 최근 시세보다 266,414,000원 낮습니다.

권리구조의 핵심은 가격보다 임차보증금 415,000,000원입니다. 장민석의 전입·점유일은 2022.12.15, 확정일자는 2022.11.16이며 2024.08.19 임차권등기가 접수됐습니다. 권리 판정상 2022.04.11 근저당권보다 후순위여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서가 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 붙였으므로, 낙찰자에게 승계되는 금액은 실질 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 특별매각조건이 결론을 바꾼다

분석상 말소기준은 2022.04.11 삼양신용협동조합 근저당권입니다. 이후 김윤상의 소유권이전, 장민석의 전입·점유와 임차권등기, 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 후순위 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 보증금 미배당분은 특별매각조건에 따라 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하게 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 4.15억, 매수인 인수는 0원*

실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 보증금은 없으므로 415,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 예상배당에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 모두 소진되어 임차보증금에 배당될 금액이 없지만, 특별매각조건이 미배당 보증금의 매수인 청구 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 실질취득금액은 최저가와 같은 178,586,000원입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 1.79억은 최근 거래의 40.1%

그레이튼신월101동102동은 2022.03.22 사용승인을 받은 30세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 36.25㎡~37.13㎡ 거래 10건은 415,000,000원에서 460,000,000원 사이이며, 전체 평균은 445,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 445,000,000원으로 집계됐고 최근 대비 과거 가격 추세는 0.0%입니다.

현재 최저가이자 실질취득금액인 178,586,000원은 최근 12개월 평균 445,000,000원의 40.1%입니다. 감정가 436,000,000원과 비교해도 257,414,000원 낮고, 거래 최저가 415,000,000원보다 236,414,000원 낮습니다. 따라서 특별매각조건이 실제로 이행되고 별도 인수금이 발생하지 않는다면 가격 자체에는 큰 할인 폭이 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,586,000원 가정)

총 채권액 4,495,000,000원 중 채권자 배당은 175,285,796원이며, 미배당액은 4,319,714,204원입니다. 근저당 채권최고액은 공동담보목록에 연결된 금액으로, 이 호실 하나의 실제 채무액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원*

이 사건은 대항력 인수형처럼 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어 실질취득이 보증금에 고정되는 구조로 산정되지 않습니다. 특별매각조건이 유지되는 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이고, 실질취득금액은 매각가와 같습니다. 다만 특별매각조건의 문구와 임차권 말소 이행이 달라지면 결론도 달라질 수 있으므로 회차마다 새 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택 단지형 다세대의 건부지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 6층 601호이며, 사용승인일은 2022.03.22입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 주변환경. 신원중학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 북서측 약 5m 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 공항소음대책지역 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 내부 차이. 건축물현황도에는 화장실 1개로 표시돼 있으나 현장 탐문에서는 실제 2개로 확인됐습니다.
• 환금성. 30세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 가격 비교는 가능하지만 대단지 아파트처럼 거래층이 두껍지는 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 현재 회차에도 동일하게 적용되는지 확인하세요.
• 말소 이행 주체·시점. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 신청 주체와 처리 시점을 법원과 채권자에게 확인하세요.
• 등기 순위 재검증. 2022.09.07 을구 1·2번 근저당 말소 기재와 2022.04.11 말소기준권리 산정이 일치하는지 등기 원본을 대조하세요.
• 현장 점유 확인. 임차권등기 이후 현재 실제 점유자가 누구인지, 공실인지, 인도명령 또는 명도협의가 필요한지 조사하세요.
• 4회 유찰 원인 확인. 특수조건 외에 내부 상태, 누수, 층·향, 공항소음, 관리상태 등 반복 유찰의 물리적 원인이 있는지 확인하세요.
• 실거래 표본 한계. 최근 12개월 평균 445,000,000원은 1건 기준입니다. 2025.01 거래의 내부 상태와 면적 차이를 함께 비교하세요.
• 공동담보 범위. 2,880,000,000원과 1,200,000,000원은 공동담보 채권최고액입니다. 공동담보목록과 실제 잔존채권을 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용 변동 가능성을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건송달내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 강하지만, 특수조건 확인이 먼저다”

실질취득금액 178,586,000원은 최근 거래와 최근 12개월 평균 445,000,000원의 40.1%로, 가격 할인 폭은 분명합니다. 임차보증금 415,000,000원이 낙찰가보다 크지만 특별매각조건상 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 실질 인수액은 0원*으로 계산됩니다.

그러나 네 차례 유찰된 30세대 다세대이고, 근저당 말소 기재와 말소기준 산정의 일치 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 조건부 합격, 환금성과 서류 검증은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 현재의 특별매각조건이 실제로 보증금 청구와 임차권등기를 완전히 정리해 주는지 확인하는 데 있습니다.