서울남부지방법원 2025타경10411. 서울 양천구 신월동 마루하우스 6층 602호, 감정 이용상태는 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2024.10.10 등기된 이승준의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.09.16, 주민등록·점유개시일 2022.09.30, 확정일자 2022.09.16, 보증금은 190,000,000원입니다. 이 날짜들은 2025.06.18 강제경매개시결정보다 앞서므로 통상의 권리분석만 놓고 보면 매수인에게 남을 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이승준 임차권에 대해서는 통상적인 미배당 인수 계산값이 생기는 회차라도 실질 인수는 0원*으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 67-14 마루하우스 제6층 제602호 · 도로명 월정로36길 5-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제6층 제602호 |
| 소유자 | 서연미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2019.11.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.10.10 이승준의 주택임차권은 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 2025.12.09 김포세무서장 처분의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2019.11.26 국제자산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기는 2020.07.17 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승준 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.09.30 | 우선변제 확정 2022.09.16 · 배당요구 | 실질 0원* 특별매각조건 확약 |
* 확약이 없다는 통상 가정에서는 배당액이 보증금에 미달하는 회차에 미배당액이 인수 계산에 잡힙니다. 제공된 회차 계산상 3회 유찰 시 25,152,000원, 4회 유찰 시 58,281,600원이지만, 이 사건은 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 1건보다 낮지만 표본은 얇다
마루하우스는 총 16세대이며 비교 대상으로 확인된 최근 거래는 2025.05의 1건입니다. 비교 거래는 전용 29.67㎡, 3층, 거래가 220,000,000원이고, 본건의 비교 대상 면적은 27.45㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 29.67㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 220,000,000원의 95.5%입니다. 권리 확약을 반영한 현재 회차의 실질취득 역시 210,000,000원이므로, 확인된 최근 거래보다는 낮습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이어서 이 수치 하나만으로 넓은 시세 구간을 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 이승준 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 16,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 210,000,000원 가정에서는 이승준 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 16,260,000원을 배당받으며 173,740,000원의 미배당이 발생합니다. 현재 회차의 매수인 인수 계산은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 25,152,000원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 58,281,600원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 섞인 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2019.11.08입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 장방형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 5m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 지목이 도로인 부분에는 2024.09.10부터 2029.09.09까지의 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 공시지가는 2,835,000원/㎡입니다.
- 환금성. 마루하우스는 16세대이며 최근 확인 거래는 1건입니다. 소규모 다세대인 만큼 아파트형 대단지보다 거래 표본과 매수층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서의 해당 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 이승준 임차권은 말소기준 전 선순위 권리입니다. 확약에 따라 실질 인수 0원으로 평가하지만, 낙찰 이후 말소 절차와 이행 구조를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 220,000,000원 한 건만을 절대적인 시세로 보고 응찰 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가와 같은 210,000,000원이면서 2회 유찰로 표시돼 있습니다. 실제 매각 진행내역과 직전 유찰 사유를 원문에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기된 임차권과 실제 현재 점유 상태는 별도 문제입니다. 현장 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 등기상 김포세무서장 압류가 있으며, 미납 관리비·당해세 등 실제 정산 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 이 물건은 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 경계해야 하는 유형입니다. 하지만 특별매각조건이 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 이승준 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 현재 실질취득 210,000,000원은 확인된 최근 거래 220,000,000원의 95.5%이므로 가격이 최근 거래보다 높지는 않습니다.
다만 이 결론을 곧바로 “싸다”로 연결하기는 어렵습니다. 비교 실거래는 1건뿐이고, 마루하우스는 16세대의 소규모 다세대이며 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 결국 이 사건은 권리는 특별매각조건으로 정리되지만, 가격은 얇은 실거래 표본과 환금성을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
