서울남부지방법원 2025타경10411. 서울 양천구 신월동 마루하우스 6층 602호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2024년 등기된 이승준의 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.09.16, 주민등록과 점유개시는 2022.09.30이며 보증금은 190,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.06.18 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
원칙적인 배당계산에서는 현재 최저가 168,000,000원에서 집행비용 3,152,000원을 뺀 164,848,000원이 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 중 25,152,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 정하고 있습니다. 따라서 이 사건에서 매수인이 실제로 떠안을 임차보증금은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 67-14 마루하우스 제6층 제602호 · 서울특별시 양천구 월정로36길 5-6 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 대상면적 | 27.45㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제6층 제602호 · 사용승인일 2019.11.08 |
| 소유자 | 서연미 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2025.06.18 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 이승준의 주택임차권은 통상 매수인에게 영향을 줄 수 있는 선순위 권리이고, 실제로 등기부상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류됩니다. 이후 2025.12.09 국의 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승준 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.09.30 | 2022.09.16 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
배당요구일 2024.10.10. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 실제 임차인은 이승준 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.68억은 최근 거래의 76.4%
마루하우스의 면적 비교가 가능한 최근 거래는 1건입니다. 2025년 5월 29.67㎡ 3층이 220,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 220,000,000원입니다. 표본이 1건이므로 시세 판단에는 보수적인 해석이 필요하지만, 현재 최저가와 특별매각조건을 반영한 실질취득 168,000,000원은 해당 거래의 76.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 29.67㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 이승준 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차보증금 미배당액은 25,152,000원입니다. 다만 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 없으면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 일반계산 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 168,000,000원 | 25,152,000원 | 특별매각조건 적용 시 0원 |
| 4회 유찰 시 | 134,400,000원 | 58,281,600원 | 특별매각조건 적용 여부가 핵심 |
| 5회 유찰 시 | 107,520,000원 | 84,785,280원 | 특별매각조건 적용 여부가 핵심 |
대항력 임차권 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 늘어 단순히 “유찰될수록 싸진다”고 볼 수 없습니다. 이 사건에서 현재 회차의 실질취득액이 168,000,000원으로 낮아지는 이유는 특별매각조건이 미배당 잔액 인수를 제거하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2019.11.08입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 약 5m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,835,000원/㎡, 토지면적은 145.4㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 마루하우스는 16세대이며 확인된 최근 비교거래는 1건입니다. 거래표본이 적어 가격 판단 시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 사건의 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 선순위 임차권 확인. 이승준은 전입 2022.09.30, 확정일자 2022.09.16, 보증금 190,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다.
- 표본 1건 경계. 최근 거래 220,000,000원은 유용한 기준이지만 거래가 1건뿐이므로 개별 호수 상태를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 동일 단지 경매 평균 유찰횟수도 3.0회입니다. 가격 외에 점유·내부상태·매각조건을 현장에서 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 경계해야 할 물건입니다. 현재 최저가 168,000,000원 기준 일반 계산으로는 25,152,000원의 미배당 보증금이 생깁니다. 그러나 이 사건은 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 특별매각조건입니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 168,000,000원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 비교거래 220,000,000원 대비 76.4%로 낮습니다. 다만 비교거래가 1건뿐이고 이미 3회 유찰된 물건인 만큼, 이 숫자만으로 적정가를 단정할 수는 없습니다. 결론은 특별매각조건이 확인되는 한 권리 리스크가 크게 낮아지고 가격도 최근 거래보다 낮지만, 입찰 전 조건 원문과 실제 점유상태를 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
