보증금 미배당액은 152,987,410원, 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원* — 신월동 혜성오피스텔 1003호

서울남부지방법원 2025타경10448. 양천구 신월동 남부순환로 323, 혜성오피스텔 10층 1003호입니다. 공부상 이용상태는 오피스텔이며 대상 면적은 21.51㎡입니다. 소유자 송호영은 2022년 8월 24일 매매를 원인으로 거래가액 268,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023년 11월 10일 중소기업은행의 가압류 17,037,291원이 말소기준권리가 됐습니다.

핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인 박성진입니다. 확정일자는 2022년 8월 29일, 점유개시는 2022년 9월 7일, 주민등록일자는 2022년 9월 8일로 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금은 258,000,000원이고 배당요구도 해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 예상배당은 105,012,590원, 미배당액은 152,987,410원입니다.

통상 구조라면 매수인은 낙찰가 107,315,000원에 미배당 보증금 152,987,410원을 더 부담해 총액이 보증금 258,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 “채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건”이 붙어 있습니다. 이 조건이 박성진 임차보증금에 적용되므로, 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건

박성진은 말소기준권리보다 먼저 점유·전입·확정일자를 갖춰 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체는 2024년 2월 28일 설정돼 말소기준권리보다 늦지만, 임차권등기 전에 이미 갖춘 대항력과 우선변제권은 별도로 판단해야 합니다. 일반 원칙만 적용하면 배당으로 회수하지 못한 152,987,410원을 매수인이 인수하게 됩니다.

등기에는 2022년 9월 7일 민간임대주택 등록 사실도 기재돼 있습니다. 금전 인수액으로 계산된 항목은 아니지만, 민간임대주택 등록의 말소·변경 절차와 행정상 처리 여부는 입찰 전에 원본과 관할기관을 통해 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 258,000,000원 수준으로 고정됩니다. 이 사건은 특별조건으로 주된 인수액이 실질 0원*이므로 시세 비교 기준은 최저가와 같은 107,315,000원입니다.

최신 거래는 210,000,000원, 최근 12개월 평균은 217,333,333원입니다. 특별조건 적용 실질취득액 107,315,000원은 최근 12개월 평균의 49.4%로, 단순 가격 차이는 큽니다.

다만 전체 거래 평균 261,714,285원은 2022년 12월의 295,000,000원 거래 4건이 섞인 수치입니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래군보다 26.3% 하락했으므로 전체 평균을 기준으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다. 감정가 262,000,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높아, 감정가 자체가 현재 시장을 그대로 반영한다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,315,000원 가정)

박성진 임차보증금의 규칙상 미배당액은 152,987,410원입니다. 특별매각조건 적용 전에는 매수인 인수 대상이지만, 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 0원*으로 평가했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 대상 면적은 21.51㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 10층 규모입니다.
• 입지. 서울금융고등학교 동측 인근의 노선 상가지대로, 주변에 오피스텔·다세대주택· 근린생활시설·학교가 섞여 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측으로 폭 약 40m 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 2022년 8월 4일 준공, 총 10실의 소규모 오피스텔입니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 217,333,333원이지만 이전 거래군 대비 26.3% 하락했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 조건, 적용 주체와 집행 절차를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 박성진 임차권 말소. 규칙상 미배당액은 152,987,410원입니다. 실질 인수 0원* 판단은 특별매각조건이 예정대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
• 김건기 점유 확인. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 계약 내용은 미상입니다. 현 점유 여부와 명도 일정을 직접 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022년 9월 7일 등기된 민간임대주택 등록의 말소·변경 및 행정상 처리 절차를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 261,714,285원보다 최근 12개월 평균 217,333,333원과 최신 거래 210,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 4회 유찰 원인 조사. 현재 회차는 감정가의 41%지만 평균 유찰 2.8회를 넘어섰습니다. 내부 상태·기계식주차·대출 가능 여부·임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 실제 배당 변동 가능성을 관리주체와 집행기록을 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “인수형이지만 특별조건으로 가격 구조가 바뀐다”

이 사건의 원래 구조는 명확한 대항력 인수형입니다. 박성진의 보증금 258,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 특별조건이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준으로 고정됩니다. 현재 회차에서도 낙찰가 107,315,000원과 규칙상 인수액 152,987,410원을 합하면 258,000,000원입니다.

하지만 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 박성진 임차인의 실질 인수는 0원*이 됩니다. 이 조건을 기준으로 하면 실질취득액은 107,315,000원, 최근 12개월 평균의 49.4%입니다. 가격 격차는 분명하지만, 4회 유찰·최근 시세 26.3% 하락·10실 규모·김건기 점유관계·민간임대주택 등록이 동시에 남습니다. 결론은 특별조건은 매력적이지만, 권리 원문과 점유를 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 안전하다고 볼 수 없는 오피스텔입니다.