확약으로 최솔 인수는 0원*, 그러나 미상점유 임차인이 남는다 — 화곡동 큐브포 601호

서울남부지방법원 2025타경10462. 서울 강서구 화곡동 ‘큐브포’ 6층 601호, 전용 25.47㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 385,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 197,120,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 2022년 동일 건물 거래평균 387,333,333원의 50.9%이지만, 이 사건은 최저가보다 임차보증금의 실제 승계 여부가 먼저입니다.

최솔은 전입 2022.06.29, 점유개시 2022.06.30, 확정일자 2022.06.16, 보증금 379,000,000원의 임차권자입니다. 일반적인 배당 구조라면 최저가 197,120,000원에서 집행비용을 공제한 뒤 193,560,320원을 배당받고, 미배당액 185,439,680원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 신청채권자가 그 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

문제는 이 확약이 최솔 관련 임차권에만 적용된다는 점입니다. 임지윤은 2025.05.28 전입했지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준인 2025.06.18보다 앞서므로 대항력 가능성이 있으나, 보증금과 임대차관계가 미상인 상태에서는 대항력을 확정하거나 인수액을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 전입자는 미상

2022.05.06 설정된 성산포수산업협동조합 근저당권은 채권최고액이 4,297,734,000원이지만, 이 호실 등기에는 2022.06.30 일부포기를 원인으로 한 근저당권설정등기 말소가 기록돼 있습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

최솔의 전입·점유·확정일자는 모두 말소기준보다 앞서고 2023.07.17 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 하지만 특별매각조건에 따라 최솔 관련 미배당 잔액 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기는 말소하는 조건으로 매각됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 가격 비교 — 2022년 거래 대비 절반, 현재 시세는 별도 확인

큐브포의 면적 유사 거래는 2022년 5월부터 9월까지 총 6건입니다. 평균 거래가는 387,333,333원, 최저 379,000,000원, 최고 389,000,000원이며 가장 최근 거래도 2022.09의 389,000,000원입니다.

현재 최저가 197,120,000원은 이 거래평균의 50.9%입니다. 최솔 관련 실질 인수를 0원*으로 반영하면 실질취득 최소액도 197,120,000원으로 같아, 2022년 거래 표본과 비교하면 가격 차이가 큽니다. 그러나 모든 거래가 2022년에 집중돼 있고 이후 거래가 제시되지 않았으므로, 이를 근거로 현재 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,120,000원 가정)

배당계산상 최솔 보증금 부족액은 185,439,680원입니다. 특별매각조건을 반영하면 최솔 관련 실질 인수는 0원*이지만, 임지윤 관련 보증금과 인수 가능액은 위 배당표에 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 최솔의 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 최솔 관련 잔액청구권 포기 조건이 있으므로, 최솔에 한해 낙찰가 하락이 실질 인수액 증가로 이어지지 않습니다. 반대로 임지윤의 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차도 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 전용 25.47㎡의 소형 주거형 물건입니다.
• 입지. 월정초등학교 북동측 인근으로 다세대·연립·단독·다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있으며, 제반 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 6층 건물로 2022.05.03 사용승인됐고, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖췄습니다.
• 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황은 건축물대장과 건축물현황도를 기초로 확인됐습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 339.7㎡, 평지의 세로장방형 대지이며 공시지가는 3,738,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래는 6건, 최근 거래는 2022.09입니다. 신축연도만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기 주체와 범위, 임차권등기 말소 시점 및 이행방법을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 임지윤 임대차 확인. 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 전입 유지 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 별도 인수액 반영. 임지윤 보증금이 확인되기 전에는 최저가 197,120,000원만으로 총 취득비용을 계산하지 마세요.
• 민간임대주택 상태. 등록 유지·말소 여부와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 의무가 있는지 관할기관에 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 제시된 거래는 모두 2022년입니다. 인근 유사 다세대의 최근 매매·전세·경매 거래를 별도로 조사하세요.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부구조와 이용상태가 직접 확인되지 않았으므로 누수·하자·불법변경 여부를 현장에서 점검하세요.
• 점유·명도 계획. 최솔 임차권등기 말소와 실제 인도는 별개의 문제일 수 있으며, 임지윤의 실제 점유 여부도 확인해야 합니다.
• 매각 진행상태. 기재된 매각기일 2026.07.08은 등기 발급일 2026.07.21보다 앞서므로 매각결과·변경 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.

맺으며 — “주된 3.79억은 해소, 미상 임차인은 미해결”

이 사건의 가장 큰 숫자는 최솔의 보증금 379,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가에서 미배당되는 185,439,680원을 매수인이 떠안아 실질취득액이 크게 올라가지만, 특별매각조건이 원문대로 이행되면 최솔 관련 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 권리가 완전히 정리된 물건은 아닙니다. 임지윤은 말소기준 전 전입자이면서 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않아 추가 인수액을 계산할 수 없습니다. 또 최저가는 2022년 거래평균의 50.9%이지만, 최근 실거래가 2022.09에 머물러 있어 현재 시세와 환금성을 검증하지 않은 채 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다.

최솔 확약은 호재, 임지윤 미상은 핵심 위험. 임지윤의 임대차관계와 특별매각조건의 적용 범위를 원본으로 확인할 수 있을 때만 가격 검토가 가능한 조건부 물건입니다.