의정부지방법원 2025타경6338. 파주시 탄현면 금승리 305 소재의 토지와 공장 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장, 화장실, 숙소와 사무실 등으로 이용되고 있으며, 토지는 공장부지와 진입도로로 사용됩니다. 제시외 건물 1동도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
권리분석의 기준은 2021.06.18. 주식회사부산은행 근저당권 220,000,000원입니다. 이보다 앞서 설정됐던 중소벤처기업진흥공단의 2020.06.08. 근저당권 2건은 2023.08.28. 말소됐고, 기준권리 뒤의 부산은행 근저당권·다른 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6338 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 금승리 305 |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 파주시 탄현면 금승리 305 외 1필지 1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·화장실·숙소·사무실 등 |
| 소유자 | 주식회사성원하이테크 |
| 감정가 / 최저가 | 4,604,645,000원 / 3,223,252,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,446,480,764원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이전 근저당은 말소 완료
2020.06.08. 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권 2건은 등기상 2023.08.28. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리판단에서는 이 두 권리를 매수인이 인수하는 현존 권리로 볼 수 없습니다. 말소기준은 2021.06.18. 부산은행 근저당권이며, 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 공장·숙소·사무실로 이용되는 사업용 부동산인 만큼 실제 사용 법인, 직원 숙소 사용 여부, 별도 사업자등록 또는 점유자가 있는지는 현황조사와 현장 방문을 통해 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 3,223,252,000원입니다. 그러나 공장·토지는 건물의 노후도, 설비 상태, 전력용량, 진입도로, 토지 형상, 업종 수요와 인허가 조건에 따라 거래가격 편차가 큽니다. 동일 용도 실거래와 임대수익 비교 없이 단순 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 3,223,252,000원 | 3,830,080,520원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 2,256,276,400원 | 4,787,386,364원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 1,579,393,480원 | 5,457,500,455원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 명시된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 채권자 손실이 커진다는 사실 자체가 해당 공장·토지의 적정 시장가를 뜻하지는 않습니다. 응찰가는 별도의 공장 매매사례와 토지가격, 건물·설비의 잔존가치로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,223,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,632,520원 |
| 을구 1번 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,422,000,000원 | 1,422,000,000원 |
| 을구 2번 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,344,000,000원 | 1,344,000,000원 |
| 을구 3번 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 을구 4번 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 202,619,480원 |
| 을구 5번 · 주식회사부산은행 | 미화 330,000달러 | 0원 |
| 을구 6번 · 주식회사부산은행 | 2,592,700,000원 | 0원 |
| 을구 7번 · 주식회사부산은행 | 미화 330,000달러 | 0원 |
| 을구 8번 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 · 주식회사부산은행 | 미화 226,000달러 | 0원 |
| 을구 12번 · 주식회사엠투엠코리아 | 110,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 · 주식회사모스코 | 700,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 · 경기신용보증재단 | 190,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,018,700,000원 중 3,188,619,480원이 배당되고, 3,830,080,520원이 미배당되는 가정입니다. 미화 표시 채권은 원화환산 없이 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 또한 2023.08.28. 말소기재된 을구 1·2번 근저당권이 위 계산에 포함되어 있으므로 실제 배당순위와 배당액은 등기 원문 및 법원의 배당표로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 금승리 소재 “웅지세무대학교” 동측 인근이며, 주위는 소규모 공장, 단독주택, 농경지와 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 공장 건물은 일반철골구조 기타지붕의 1층 또는 2층 건물이며 판넬 마감과 하이샤시 창호가 적용돼 있습니다.
- 설비. 공장 일부에 위생·급배수설비가 있고, 숙소·사무실 등이 포함된 건물에는 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역 산업zone, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 일괄매각 특수조건 — 토지·도로·설비를 함께 본다
- 제시외 건물. 제시외 건물 1동이 일괄매각에 포함됩니다. 구조, 면적, 사용승인과 철거·보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공장부지. 목록 1 토지는 금승리 303-3이 합병됐고 공장 건물의 부지로 이용되며 아스콘 포장돼 있습니다.
- 진입도로. 목록 2 토지는 목록 1·3·4·5의 진입도로로 이용되며 아스콘 포장돼 있습니다. 도로 폭과 대형차 진입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 수변전설비. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 기재된 수변전설비가 토지에 위치합니다. 설비의 포함 범위, 가동 상태와 전력계약을 확인해야 합니다.
- 경계·면적. 인접토지와 본건 토지 사이의 경계와 면적은 별도 확인이 필요합니다. 지적도, 현황측량과 실제 펜스·포장선을 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소등기 대조. 2023.08.28. 말소된 중소벤처기업진흥공단 근저당권 2건과 현재 말소기준권리를 등기 원문에서 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 공장, 사무실과 숙소의 실제 사용자, 사업자등록, 유치권 주장 가능성이 있는 공사·설비업체와 미반출 동산을 확인하세요.
- 현장측량. 합병 토지, 진입도로, 인접토지 경계와 제시외 건물의 위치를 현황측량으로 확인하세요.
- 설비 실사. 수변전설비, 전력용량, 급배수·난방설비의 소유관계와 정상 가동 여부를 확인하세요.
- 인허가 확인. 성장관리계획구역 산업zone, 제한보호구역과 토지거래계약 허가구역의 취득·사용 제한을 담당 관청에 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 공장·토지 매매사례, 토지 단가, 철골조 건물의 잔존가치와 예상 임대수익으로 응찰가 상한을 별도로 산정하세요.
- 배당표 확인. 말소된 근저당권과 미화채권, 조세채권을 반영한 실제 배당관계를 법원 기록으로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격이 어려운 물건
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 권리 인수 자체가 핵심 위험인 사건은 아닙니다.
그러나 공장·토지 일괄매각은 현장 확인 없이 판단하기 어렵습니다. 제시외 건물, 진입도로, 수변전설비, 토지 경계, 임대관계와 실제 점유상태를 모두 확인해야 하며, 토지거래계약 허가구역 등 이용 규제도 검토해야 합니다. 동일 용도 실거래 비교가 없는 상태에서는 감정가 대비 70%만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 실사와 환금성 위험은 높은 공장형 경매입니다.