서울남부지방법원 2025타경10535. 독산역 남동측 인근의 독산보세쥬르 101동 205호로, 감정평가상 오피스텔(방2·거실·주방·욕실·발코니·현관)로 이용 중입니다. 감정가는 294,000,000원, 현재 최저매각가는 150,528,000원으로 3회 유찰됐습니다. 소유자 김현우는 2021년 11월 30일 매매로 257,600,000원에 취득했습니다.
등기상 핵심 권리는 2023년 12월 8일 설정된 권달마의 주택임차권 257,000,000원입니다. 전입은 2021년 11월 30일, 확정일자는 2021년 11월 8일로, 2025년 4월 30일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 붙었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1005-1 독산보세쥬르 제101동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 14층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2021.06.17 |
| 소유자 | 김현우 (2021.11.30. 거래가 257,600,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 150,528,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2025.04.30 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 권달마의 주택임차권은 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2026년 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025년 신한카드 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권달마 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.30 | 2021.11.08 | 257,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| KHANAQA SCHAKO | 205호 | 2025.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
권달마는 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 매각가 가정에서는 배당 후 부족분이 발생합니다. 그러나 그 부족분은 특별매각조건으로 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다. 반대로 KHANAQA SCHAKO는 보증금 자체가 확인되지 않아 인수 가능 금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,392원 |
| 1. 임차인 권달마 보증금 | 257,000,000원 | 147,620,608원 |
| 권달마 룰상 미배당 | - | 109,379,392원* |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
＊109,379,392원은 현재 회차 배당계산상 권달마 보증금의 미배당액입니다. 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 권달마에 한한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건 밖의 KHANAQA SCHAKO 관련 위험은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산역(지하철 1호선) 남동측 인근. 다세대주택·아파트 단지·오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 205호. 외벽은 석재 및 복합판넬, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기·옥외 소화전·기계식 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 완경사지의 오피스텔 건부지이며 북동측 및 서측으로 범안로12길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(금천구심) 등에 속합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 권달마 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- KHANAQA SCHAKO 보증금 확인. 전입일 2025.02.22는 말소기준 2025.04.30보다 빠릅니다. 보증금·계약일·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 권달마와 별도 점유자 혼동 금지. 권달마의 257,000,000원 임차권 문제가 포기조건으로 해소된다고 해서 다른 점유자의 권리까지 함께 해소되는 것은 아닙니다.
- 3회 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만 실거래 시세 비교 근거 없이 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 별도 점유자가 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 권리분석은 끝나지 않았다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 294,000,000원에서 3회 유찰돼 150,528,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 더 중요한 것은 가격보다 권리입니다. 권달마의 보증금 257,000,000원은 현재 회차에서 109,379,392원이 미배당되는 계산이지만, 특별매각조건 때문에 권달마 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 별도 점유자 KHANAQA SCHAKO의 전입은 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 사건은 ‘2.57억 선순위 임차권이 모두 인수되는 위험물건’도 아니고, 반대로 ‘인수 0원의 완전한 안전물건’도 아닙니다. 주된 임차권은 특별조건으로 해소됐지만, 별도 미상임차인을 확인해야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
