서울남부지방법원 2025타경10543. 강서구 화곡동 ‘라피아노’ 6층 602호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 330,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 135,168,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금 인수 구조와 특별매각조건의 적용 범위입니다.
등기상 최초 근저당권은 2022년 설정됐지만 2022년 9월 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025년 6월 23일의 강제경매개시결정입니다. 최민성과 김솔아의 전입일은 모두 이 날짜보다 빠릅니다. 최민성은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 확인되지만, 김솔아는 전입일 외의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제6층 제602호 · 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 135,168,000원 (4회 유찰 · 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 건물 정보 | 20세대 · 사용승인 2022.05.27 · 승강기·주차장·도시가스 개별난방 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2022년 5월 31일 설정된 제3·4구잠수기수산업협동조합 근저당권 792,000,000원은 공동담보로 설정됐지만, 이 호실의 근저당권 설정등기는 2022년 9월 15일 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 근저당권이 아니라 2025년 6월 23일 강제경매개시결정입니다.
최민성은 2022년 8월 25일 전입, 2022년 8월 26일 확정일자, 2022년 9월 15일 점유개시, 2024년 3월 22일 보증금 300,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 모두 말소기준보다 앞서 일반 원칙상 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민성 | 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2022.08.25 / 2022.08.26 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 승계 아님 |
| 김솔아 | 미상 | 미상 | 2025.03.26 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 명의의 중복 임차 신고나 보증금 승계 항목은 확인되지 않으므로 두 행을 합산하거나 동일 보증금의 중복신고로 처리하지 않습니다. 실제 임차인은 최민성과 김솔아 2명으로 봐야 합니다.
③ 특별매각조건과 실질취득가
현재 최저매각가 135,168,000원에서 집행비용 2,692,352원을 제외한 132,475,648원이 최민성 보증금에 배당됩니다. 보증금 300,000,000원 중 167,524,352원이 부족해 일반 원칙상 매수인 인수액이 됩니다.
| 구분 | 낙찰가 | 규칙상 미배당 인수 | 최민성 관련 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 135,168,000원 | 167,524,352원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 108,134,400원 | 194,179,482원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 86,507,520원 | 215,449,615원 | 0원* |
* 특별매각조건 문언에 따른 최민성 임차권 부분의 평가입니다. 김솔아의 보증금과 권리관계는 별도이며, 미확인 보증금이 존재하면 매수인의 최종 실질취득 부담은 135,168,000원을 초과할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,692,352원 |
| 1. 임차인 최민성 보증금 | 300,000,000원 | 132,475,648원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최민성 보증금 부족분은 167,524,352원이며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 300,000,000원도 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 김솔아의 보증금은 확인되지 않아 배당표에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근에 위치하며 학교·다세대주택·공원·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 366.7㎡, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 2,986,000원/㎡입니다.
- 환금성. 20세대 규모의 다세대이고 최근 낙찰금액이 확인되지 않으며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 적용 임차권, 임차권등기 말소 절차와 시점을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 김솔아 임대차 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 최민성 임차권등기 이후 현재 실제 점유자가 누구인지, 김솔아가 독립된 임차인인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 41%만으로 적정 응찰가를 정할 수 없습니다. 인근 동일 연식·면적 다세대의 실제 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022년 11월 22일 등기된 민간임대주택 관련 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 3억 인수는 해소, 그러나 0원 확정은 아니다”
최민성의 보증금 300,000,000원은 일반 원칙대로라면 현재 최저가에서 167,524,352원이 미배당되어 매수인이 인수할 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 명시되어 있어 이 임차권 부분은 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다.
문제는 그 조건 밖에 있는 김솔아입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 시세 자료도 없으므로 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 결론은 최민성 임차권은 조건부 해소, 김솔아 권리는 확인 전 보류입니다. 김솔아의 임대차관계와 특별매각조건의 적용 범위가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.