1.4억 임차보증금이 있지만, 특별매각조건으로 실질 인수는 0원 — 화곡동 유디코파크리움 703호

서울남부지방법원 2025타경10683. 까치산역 인근 유디코파크리움 102동 7층 703호로, 전용 12.28㎡의 도시형생활주택 원룸형입니다. 감정가 135,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 55,296,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 방다혜 임차인의 보증금 140,000,000원과 특별매각조건입니다.

방다혜의 임대차계약일은 2021.11.03, 확정일자는 2021.11.04, 점유개시는 2021.11.30, 전입신고는 2021.12.01입니다. 현재 소유자 채인숙의 취득일인 2022.09.22 및 국민건강보험공단 압류일인 2022.12.06보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.12.05에 마쳐졌고, 배당요구도 같은 날 접수됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보권은 2018년 경매로 정리

2012년에 설정된 성남중앙신용협동조합의 근저당권들과 2015년 현대투자대부 근저당권은 2018.03.15. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 이후 김종훈, 이민을 거쳐 2022.09.22. 채인숙이 소유권을 취득했습니다.

현재 경매에서 핵심이 되는 순서는 임차인의 전입·점유, 소유권 이전, 국민건강보험공단 압류, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매입니다. 방다혜의 전입과 점유는 2022.12.06. 압류보다 빠르므로 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금의 인수 여부가 핵심 위험이 됩니다. 이번 매각은 그 위험을 채권자의 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건으로 제거한 사건입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 표본은 오래됐다

유디코파크리움은 29세대, 2011.12.06. 사용승인된 소규모 도시형생활주택입니다. 확인된 동일 전용면적 12.28㎡ 실거래는 모두 140,000,000원이지만, 최신 거래가 2022.09로 매각기일과 시간 차이가 큽니다.

특별매각조건이 이행된다는 전제의 실질취득가 55,296,000원은 확인된 거래가 140,000,000원의 39.5%입니다. 금액 차이는 84,704,000원으로 큽니다. 다만 이 비교는 2021~2022년 3건에 의존하므로, 2026년 현재의 즉시 매도가격을 그대로 보장하는 시세로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,296,000원 가정)

매각대금 55,296,000원 중 집행비용 1,395,328원을 제외한 53,900,672원이 채권 배당에 사용되는 구조입니다. 보증금 전액은 배당되지 않지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 7층 703호로, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
• 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 4번 출구 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 완경사 토지로 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 남동측과 북동측으로 강서로19길에 접하며 북동측은 막다른도로입니다.
• 규제. 제1종·제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 원룸형 건물로 확인 거래가 3건에 그치며, 평균 유찰 횟수 4.0회와 매각률 11.11%를 감안하면 매도기간을 넉넉하게 잡을 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가 및 소유권이전 과정에서 어떻게 이행되는지 원문과 법원 절차를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 재확인. 특별조건 이행 시 방다혜 임차인에 대한 실질 인수는 0원이지만, 해당 조건이 변경되거나 이행되지 않으면 140,000,000원 보증금 위험이 다시 핵심이 됩니다.
• 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 1명이지만, 별도의 전입자·점유자·전대차가 있는지 현황조사와 현장 방문을 통해 다시 확인해야 합니다.
• 원룸 임대수요 점검. 까치산역 접근성만으로 임대수익을 가정하지 말고 실제 보증금, 월세, 공실기간, 관리비 및 내부 상태를 조사해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 규제·토지 확인. 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 건축선 저촉과 토지거래계약 허가구역 관련 사항을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 실거래 최신성. 확인된 거래는 2021~2022년 3건입니다. 현재 매매·임대 호가와 실제 중개 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 특별매각조건 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 특별조건을 먼저 읽어야 한다”

최저가 55,296,000원만 보면 확인 실거래 140,000,000원의 39.5%에 불과합니다. 그러나 방다혜 임차인의 보증금 역시 140,000,000원이므로, 특별매각조건이 없다면 이 물건은 단순한 저가 매물이 아니라 보증금 인수 여부가 낙찰가보다 중요한 사건입니다.

이번 경매는 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 붙여, 확인된 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 정리했습니다. 이 조건이 원문대로 확정·이행된다면 가격 여유는 분명합니다. 다만 4회 유찰, 29세대 원룸형, 2022년 이후 실거래 부재, 11.11%의 낮은 매각률은 환금성 위험을 보여줍니다. 권리의 승부처는 특별조건 이행, 투자의 승부처는 현재 임대수요와 출구가격 확인입니다.

* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따라 채권자가 방다혜 임차인의 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 절차가 이행된다는 전제입니다. 이 조건은 해당 임차인에게만 적용됩니다.