서울남부지방법원 2025타경10762. 온수역 북측 인근 스마트타운 제101동 6층 602호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 245,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 125,440,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다.
권리관계의 핵심은 2022년 등기된 이영민의 주택임차권입니다. 전입일 2020.09.04, 점유개시일 2020.09.05, 확정일자 2020.08.14로, 말소기준인 2023.07.07 서민금융진흥원 가압류보다 빠릅니다. 따라서 일반적인 경매라면 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 선순위 대항력 임차권입니다.
그러나 이 사건에는 일반 인수형과 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 룰상 계산되는 미배당액 106,116,160원은 매수인에게 청구되지 않아 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 158 스마트타운 제101동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상면적 33.46㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 강상배 (2020.11.24. 거래가 229,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 125,440,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 2015.09.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
기존 국민은행 근저당권 60,000,000원은 2020.09.07 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.07.07 서민금융진흥원 가압류 9,692,880원입니다. 이보다 앞선 이영민 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않아 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수 0원*으로 처리됩니다. 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이영민 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 229,000,000원 | 전입 2020.09.04 점유 2020.09.05 확정 2020.08.14 배당요구 2022.11.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 인수 0원* |
③ 회차별 실질취득 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 적용 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 51.2% | 125,440,000원 | 106,116,160원 | 0원* | 125,440,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가의 40.96% | 100,352,000원 | 130,852,928원 | 0원* | 100,352,000원* |
| 5회 유찰 시 감정가의 32.77% | 80,281,600원 | 150,563,469원 | 0원* | 80,281,600원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰대금과 인수액의 합계는 보증금 229,000,000원 수준에서 크게 줄지 않습니다. 따라서 일반 인수형에서는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 반면 이 사건은 특별매각조건이 이행되는 경우 각 회차의 실질취득이 최저매각가와 같아집니다.
④ 시세 비교 — 표면상 낮지만 면적이 다르다
스마트타운은 총 40세대이며, 거래 표본 9건의 평균은 294,222,222원입니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해, 최근 12개월 4건 평균 271,750,000원과 최신 거래 250,000,000원을 봐야 합니다. 현재 실질취득 125,440,000원*은 최근 12개월 평균의 46.2%입니다.
다만 대상면적은 33.46㎡인 반면 거래 표본은 42.40㎡~53.19㎡로 모두 더 큽니다. 동일 면적 비교가 아니므로 46.2%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 게다가 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래보다 13.0% 하락해, 시장 가격도 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.09㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 44.09㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 42.40㎡ | 3 | 252,000,000원 |
| 2025.12 | 53.19㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2024.05 | 45.68㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2023.05 | 44.47㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2022.03 | 53.19㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2022.01 | 44.47㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 45.33㎡ | 5 | 322,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 4건 | 271,750,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 1. 임차인 이영민 보증금 | 229,000,000원 | 122,883,840원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,692,880원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액은 106,116,160원입니다. 일반적인 선순위 임차권이라면 매수인 인수액이지만, 이 사건은 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우 실질 인수액이 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온수역(지하철 1·7호선) 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 온수역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층으로, 사용승인일은 2015.09.04입니다. 승강기·난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·온수역 일대 지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당하며 도시관리계획 입안 중입니다.
- 토지. 공시지가 3,149,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 40세대의 소규모 단지이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 거래 표본은 있으나 대상면적과 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기 주체, 포기 대상 금액, 매수인에 대한 청구 포기 범위와 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차권 말소 시점. 매각허가·대금납부 이후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 법원 매각조건과 제출 서류를 확인하세요.
- 추가 점유 확인. 실제 임차인은 이영민 1명으로 조사됐지만, 현장 점유자와 전입세대·외국인체류 확인을 다시 대조하세요.
- 면적 일치 시세. 대상 33.46㎡와 거래 표본 42.40㎡~53.19㎡는 면적이 다릅니다. 동일 면적 또는 인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 평균이 이전 거래보다 13.0% 낮습니다. 과거 전체 평균 294,222,222원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 명도 현황. 임차권등기가 말소되더라도 현재 점유와 인도 상태는 별도 문제입니다. 점유 여부와 인도 일정·비용을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 실제 배당순위 변동 가능성을 관리주체와 법원 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 결론은 특별매각조건이 바꾼다”
등기 순위만 보면 이 물건은 보증금 229,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하고, 현재 회차 미배당액 106,116,160원을 매수인이 떠안는 전형적인 인수형입니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되므로, 최저가 125,440,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그대로 이행되면 결론은 달라집니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*, 현재 실질취득은 125,440,000원*입니다. 주된 권리위험은 해소되지만, 이 혜택은 특별매각조건의 정확한 이행에 전적으로 달려 있습니다.
가격 역시 표면적인 51.2% 할인만으로 결론 내릴 수 없습니다. 최근 12개월 거래 평균은 271,750,000원이지만 대상보다 큰 면적의 거래이고, 최근 추세는 -13.0%입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 면적 일치 시세 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 106,116,160원의 인수위험을 실제로 0원으로 만드는 특별매각조건의 유효성과 집행입니다.
