서울남부지방법원 2025타경10766. 강서구 화곡동 라임하우스 2층 201호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 208,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 106,496,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023년 8월 30일 국의 압류입니다. 일반적인 후순위 권리만 놓고 보면 이후 서울특별시 압류, 김하빈의 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 임차권등기의 접수 순서가 아니라 김하빈의 실제 대항력 취득 시점입니다. 김하빈은 2022년 7월 15일 전입·점유했고 확정일자는 2022년 6월 2일입니다. 모두 말소기준인 2023년 8월 30일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 보증금 207,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 대항력이 핵심

2019년 화곡신용협동조합의 공동담보 근저당권 1,074,000,000원은 2020년 1월 20일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이종현의 임차보증금 198,000,000원 임차권등기도 2022년 6월 27일 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 김하빈의 보증금 207,000,000원입니다.

김하빈의 임차권등기 접수일은 말소기준 다음 날인 2023년 8월 31일이지만, 전입·점유는 2022년 7월 15일로 더 빠릅니다. 따라서 등기 접수일만 보고 단순 후순위 소멸로 처리하면 안 됩니다. 배당요구와 확정일자도 갖췄으므로 매각대금에서 우선 배당을 받고, 부족분은 원칙적으로 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 특별매각조건이 최종 매각물건명세서와 매각허가 조건에 동일하게 유지되고, 채권자의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다.

③ 회차별 실질취득 — 확약이 없으면 총부담이 약 2.07억에 고정

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 106,496,000원에서 68,157,440원으로 내려가도 인수액이 102,794,944원에서 140,469,394원으로 늘어나 원칙상 총부담은 약 208,000,000원대에 머뭅니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 다만 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 조건이 정상 이행되면 실질취득은 각 회차의 매각가로 내려갑니다.

④ 시세 비교 — 42.9%지만 면적 불일치·표본 부족

라임하우스의 확인 거래는 총 4건이며 평균 거래가는 238,500,000원입니다. 가장 최근 거래와 최근 12개월 평균은 모두 248,000,000원, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 5.4% 상승으로 집계돼 있습니다. 특별매각조건 적용 후 실질취득 106,496,000원은 최근 12개월 평균의 42.9%, 전체 평균의 44.7%입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 106,496,000원 가정)

김하빈 보증금의 배당 부족분은 102,794,944원입니다. 원칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건상 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 라임하우스는 9세대 규모입니다. 사용승인일은 2019년 11월 27일입니다.
• 주위환경. 서울신월초등학교 서측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 164.4㎡, 공시지가는 4,176,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 지목 도로에 한정됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 매각허가결정 반영 여부를 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 김하빈 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 이후 말소에 필요한 서류와 이행 시점을 확인해야 합니다.
• 박진호 점유 확인. 보증금·계약관계는 미상이고 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022년 10월 20일 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 매각 후 등기 및 행정상 처리 상태를 원본으로 확인하세요.
• 면적별 시세 재조사. 확인 거래는 16.43㎡부터 29.02㎡까지 면적이 달라 18.38㎡인 대상과 직접 일치하지 않습니다. 같은 면적·층의 인근 다세대 거래를 추가 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 거래가격과 감정가는 내부 수리 상태, 채광, 방향과 점유 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
• 미납 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으며 공용부분 관리비 체납 가능성도 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싼 물건이 아니라, 조건이 성립해야 싸지는 물건”

이 사건은 최저가만 보면 감정가의 51.2%, 최근 12개월 거래금액의 42.9%여서 강한 가격 격차가 보입니다. 그러나 본래 구조는 보증금 207,000,000원의 대항력 임차인이 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수하는 유형입니다. 현재 회차에서도 특별매각조건이 없다면 매각가와 인수를 합친 원칙상 총부담은 209,290,944원으로 감정가 수준입니다.

가격 구조를 바꾸는 것은 오직 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 최종 매각조건으로 유지되고 그대로 이행되면 실질 인수는 0원, 실질취득은 106,496,000원입니다. 반대로 조건의 범위나 이행에 문제가 있으면 저가 매수의 전제가 사라집니다. 여기에 박진호의 보증금과 점유관계가 확인되지 않고, 거래표본도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 조건 검증이 완료돼야만 입찰 가능한 물건입니다.