서울남부지방법원 2025타경10799. 구로구 개봉동 삼원아이빌에이 2층 203호, 전용 24.21㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 289,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 147,968,000원까지 내려왔습니다. 가격은 감정가의 51.2%지만, 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 폭보다 임차보증금 285,000,000원의 처리 방식입니다.

등기상 김광찬의 임차권등기와 현황조사상 안혜미의 점유가 확인됩니다. 그러나 두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.08.20. 은평신용협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 선순위 대항력을 갖지 못하며, 김광찬의 임차권등기도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 여기에 특별매각조건으로 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하기로 해, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2021.08.20. 설정된 은평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후의 소유권이전, 임차권등기와 강제경매개시결정은 이 기준권리보다 후순위입니다. 김광찬은 2022.06.17. 전입·점유를 시작해 말소기준일보다 늦고, 안혜미도 2025.05.14. 전입해 대항력이 없습니다.

임차인 조사·등기상 실제 임차인은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. * 김광찬 보증금의 단순 미배당 잔액은 285,000,000원이지만, 이 임차권은 말소기준권리보다 후순위이고 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 잔액 청구를 포기하며 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 김광찬 관련 임차보증금에 적용되며, 안혜미는 별도로 전입일이 말소기준일보다 늦어 인수되지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 55.0%

가격 비교 기준은 최저가와 감정가가 아니라, 매수인 인수액을 반영한 실질취득 147,968,000원입니다. 이 사건은 특별매각조건으로 인수가 실질 0원이므로 실질취득액과 최저가가 같습니다. 최신 확인 거래는 2023.12. 269,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 1건 기준 269,000,000원입니다.

실질취득 147,968,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 269,000,000원의 55.0%입니다. 전체 거래 평균 277,888,888원보다도 낮지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 이 기준에서도 현재 최저가는 충분히 낮습니다.

다만 거래 추세는 최근 구간이 이전 구간보다 -3.6% 하락했습니다. 최신 확인 거래도 2023.12. 1건이고, 전체 세대수는 14세대에 불과합니다. 따라서 “최근 시세의 55%”라는 수치만 보고 269,000,000원을 즉시 회수 가능한 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 내부 상태와 현재 매매 수요를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,968,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 은평신용협동조합 근저당에 배당돼 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 2,779,903,552원이지만, 특별매각조건에 따라 임대차보증금 잔액의 매수인 청구는 포기되고 임차권등기는 말소되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 2021.08.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물입니다.
• 입지. 개웅중학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로·토지. 비교적 평탄한 장방형 토지이며 단지 서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,068,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 건물이고 최신 실거래 표본이 2023.12. 1건이어서 아파트 대단지보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 임대차보증금 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 안혜미의 점유 상태와 인도 일정, 김광찬 임차권등기의 실제 말소 절차를 확인해야 합니다. 인수금과 명도 비용은 별개의 문제입니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.06.29. 기재된 민간임대주택 등록의 말소 촉탁 및 행정상 처리 범위를 관할기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2023.12.이므로 인근 중개업소의 현재 매물, 실제 계약 가능 가격과 공실·임대수요를 대조하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 -3.6% 낮습니다. 과거 285,000,000원 거래를 현재 시세 상단으로 단정하지 마세요.
• 소규모 건물 관리상태. 공용부분 유지보수, 승강기 관리, 관리비 체납과 장기수선 성격의 비용을 확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 범위와 절차를 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 환금성에 달렸다

이 사건은 임차보증금 285,000,000원이라는 큰 숫자만 보면 위험해 보이지만, 실제 권리 순서는 다릅니다. 김광찬과 안혜미 모두 2021.08.20. 말소기준 근저당보다 늦게 전입했고, 김광찬의 임차권등기 역시 후순위입니다. 특별매각조건으로 채권자의 배당잔액 청구 포기와 임차권등기 말소까지 예정돼 있어 매수인 인수는 실질 0원입니다.

따라서 실질취득액은 최저가와 같은 147,968,000원이며, 최신 확인 거래와 최근 12개월 평균 269,000,000원의 55.0%입니다. 가격 완충폭은 분명합니다. 다만 14세대 소규모 도시형생활주택, 2023.12. 이후 거래 공백, -3.6%의 하락 추세와 단지 경매 낙찰률 0.0%는 환금성 경고입니다. 결론은 권리 합격, 가격 긍정, 환금성은 보수적 검증입니다. 특별매각조건과 현재 점유 상태를 원본으로 확인한 뒤, 실제 매도 가능한 가격을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.