서울남부지방법원 2025타경10886. 서울 강서구 화곡동 에이엔타워 6층 601호, 전용 21.83㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 소유자 안준은 2022년 1월 13일 매매를 원인으로 280,000,000원에 취득했고, 현재 등기부에는 전진호 명의의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 이 임차권의 보증금 역시 280,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 “대항력 임차인이 있다”는 사실 자체보다 특별매각조건이 그 인수 구조를 어떻게 바꾸는지입니다. 전진호는 2022년 2월 7일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 1월 12일이며, 강제경매개시결정일 2025년 7월 10일보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당·인수 계산만 보면 매수인에게 보증금 부족분이 남는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 21.83㎡ · 6층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 안준 (2022.01.13 매매 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 112,640,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 특별매각조건으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.07.10 강제경매개시결정입니다. 2021.11.19 설정됐던 성산포수산업협동조합 근저당권은 2022.02.03 이미 말소됐습니다. 전진호의 전입·점유는 2022.02.07, 임차권등기는 2024.02.19로 말소기준보다 앞서며, 등기부 분석상 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수형입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전진호 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.02.07 / 2022.01.12 배당요구 2024.02.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘실질취득 112,640,000원’
이 사건은 특별매각조건으로 주된 임차보증금 인수가 실질적으로 해소되므로, 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 112,640,000원입니다. 에이엔타워의 대상 면적 21.83㎡ 실거래 자료는 1건이며, 2022년 1월 6층 거래가 280,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 280,000,000원(1건)으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 21.83㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | 21.83㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
실질취득 112,640,000원은 최근 12개월 평균 지표 280,000,000원의 40.2%입니다. 감정가 220,000,000원보다도 낮습니다. 다만 가격 판단에 쓰이는 실거래 표본이 1건뿐이고, 단지 규모도 20세대여서 이 280,000,000원을 넓은 의미의 안정적인 시세로 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,376,960원 |
| 1. 임차인 전진호 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 110,263,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 계산에서는 전진호 보증금 미배당액 169,736,960원이 남습니다. 그러나 특별매각조건상 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신월초등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 화곡역(지하철 5호선)은 비교적 원거리에 있으며 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2021.11.15입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m 내외 포장도로, 동측 약 2~3m 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 에이엔타워는 20세대이고 대상 면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회이며 이 사건은 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 반드시 매각물건명세서 원문을 재확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 배당 계산상 부족분은 169,736,960원이지만, 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 투자 판단이 완전히 달라집니다.
- 임차권등기 말소 확인. 전진호 임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 21.83㎡ 실거래는 1건뿐입니다. 280,000,000원을 확정 시세로 보지 말고 개별 물건 상태와 실제 매수 수요를 별도 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 횟수 2.3회보다 많이 유찰됐으므로, 권리 외의 물건 상태·수요·환금성 요인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
전진호는 보증금 280,000,000원, 전입 2022.02.07, 확정일자 2022.01.12의 대항력·우선변제권 있는 임차인입니다. 일반적인 경매라면 현재 최저가에서 미배당액 169,736,960원이 남아 매수인 인수 문제가 핵심이 됩니다. 그러나 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 그 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 실제 가격 비교 기준도 280,000,000원 보증금이 아니라 실질취득 112,640,000원입니다. 제공된 최근 평균·최신 실거래 지표 280,000,000원의 40.2%라는 가격 차이는 분명하지만, 거래 표본이 1건이고 20세대 소규모 다세대이며 이미 4회 유찰됐다는 점은 함께 할인해 봐야 합니다. 권리의 승부처는 특별매각조건의 확실한 이행, 가격의 승부처는 얇은 시세 표본과 환금성 검증입니다.
