대항력 임차인 1명 — 미배당 인수 107,264,000원은 특별매각조건으로 실질 0원*

서울남부지방법원 2025타경10886. 강서구 화곡동 에이엔타워 6층 601호, 전용 21.83㎡의 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 소유자 안준은 2022.01.13 매매를 원인으로 거래가 280,000,000원에 취득했고, 2022.02.25 소유권이전등기를 마쳤습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 280,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 승계 여부입니다. 임차인 전진호는 2021.11.27 임대차계약을 체결하고 2022.02.07 전입·점유했으며, 확정일자는 2022.01.12입니다. 말소기준으로 제시된 2025.07.10 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

최저가 176,000,000원에서 집행비용 3,264,000원을 공제하면 임차인에게 172,736,000원이 배당되고, 보증금 중 107,264,000원이 미배당으로 남습니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 승계액이 증가해 실질취득액은 보증금 280,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 그러나 이 사건은 채권자가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차인의 인수액은 실질 0원*으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 승계를 차단한다

2021.11.19 설정된 성산포수산업협동조합 근저당권은 2022.02.03 해지를 원인으로 말소됐습니다. 유효한 선순위 담보권이 남아 있지 않아 2025.07.10 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐고, 임차인의 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전진호는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산하지 않으며, 주택도시보증공사는 신청채권자로 표시됩니다. 확인된 다른 임차인은 없습니다.

② 시세 비교 — 62.9% 숫자만으로 ‘싸다’고 단정하기 어렵다

에이엔타워 전용 21.83㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2022.01 6층 280,000,000원 1건입니다. 이 거래가의 평균·최저·최고가 모두 280,000,000원이며, 최저매각가 176,000,000원은 그 금액의 62.9%입니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액 176,000,000원도 2022.01 실거래의 62.9%입니다. 다만 거래 시점이 오래됐고 표본도 1건뿐이므로, 이 비율을 현재 가격 메리트로 곧바로 환산해서는 안 됩니다. 20세대 규모의 다세대주택이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.7회로 집계돼 있어, 현재 매매 가능 가격과 환금성은 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

임차인 보증금 미배당액은 107,264,000원입니다. 통상 대항력 인수 구조에서는 매수인이 이를 부담하지만, 이 사건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 6층 601호로, 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.11.15입니다.
• 주위환경. 서울신월초등학교 서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 화곡역(지하철 5호선)은 비교적 원거리에 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 약 6m 포장도로와 동측 약 2~3m 막다른 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,959,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 확인되는 동일 면적 실거래가 2022.01의 1건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회이며 매각률은 0.0%로 집계돼, 매도 기간과 실제 매수 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확실히 적용되는지 매각물건명세서 원본과 법원 매각조건을 대조하세요.
• 인수액 두 시나리오 준비. 조건 이행 시 실질 인수 0원*, 조건 미반영 시 현재 회차 미배당액 107,264,000원을 매수인 부담으로 계산해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 대금납부 이후 전진호 명의 주택임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요.
• 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시기를 현장 및 집행기록에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.02.25 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 등기와 관계 기관에서 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 비교 실거래는 2022.01 280,000,000원 1건뿐입니다. 인근 다세대·도시형생활주택의 최근 매물과 실제 거래 가능 가격을 별도로 조사하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 공항·군사·교육환경 관련 제한의 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 특별매각조건 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”

표면적으로는 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 최저가 배당 후 107,264,000원이 남는 전형적인 인수형 물건입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가와 승계액의 합이 보증금 수준으로 수렴하므로, 최저가 176,000,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

그러나 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*이고 실질취득액은 176,000,000원입니다. 다만 이를 비교할 실거래가 2022.01의 1건뿐이고, 20세대 다세대주택의 환금성 자료도 제한적입니다. 결론은 권리 위험은 특별조건으로 완화됐지만, 특별조건의 집행 확인과 현재 시세 검증이 입찰 성패를 좌우하는 물건입니다.

* 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 전진호 명의 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 조건을 적용하지 않은 룰상 미배당액은 107,264,000원입니다.