서울남부지방법원 2025타경10966. 서울 양천구 신월동 제이클래스 5층 502호, 전용 29.66㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이서은은 2022년 3월 28일 매매를 원인으로 2022년 4월 15일 330,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 강은정은 임대차계약일과 확정일자가 2022년 3월 28일, 전입·점유개시는 2022년 4월 15일이며 보증금은 330,000,000원입니다. 등기된 임차권은 2023년 8월 23일 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”가 아닙니다. 원래 배당계산대로라면 320,000,000원 매각 시 집행비용 5,280,000원을 공제한 뒤 임차인에게 314,720,000원이 배당되고, 보증금 중 15,280,000원이 남습니다. 그러나 특별매각조건은 채권자가 매수인에게 그 미배당 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10966 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 436-11 제이클래스 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.66㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2022.01.24 |
| 소유자 | 이서은 · 2022.03.28 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
말소기준은 2025.07.15 강제경매개시결정입니다. 임차인 강은정의 전입·점유는 2022.04.15, 확정일자는 2022.03.28로 말소기준보다 앞서며, 등기된 주택임차권도 2023.08.23 접수되어 있습니다. 따라서 본래는 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 강은정은 보증금 330,000,000원에 대해 배당요구가 되어 있고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 이번 매각에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 기준으로는 3.2억이 높다
가격 판단은 전체 평균 290,000,000원보다 최근 12개월 평균 250,000,000원, 최신 거래 250,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -24.2%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액 320,000,000원은 최근 시세의 128.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 29.66㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 29.66㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.66㎡ | 2건 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.66㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
거래 표본은 2건이며, 최고 거래는 330,000,000원, 최저이자 최신 거래는 250,000,000원입니다. 전체 평균 290,000,000원만 보면 현재 가격과 차이가 줄어 보이지만, 최근 기준으로는 그렇지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 250,000,000원이고, 추세도 -24.2%이므로 현재 320,000,000원을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 1. 임차인 강은정 보증금 | 330,000,000원 | 314,720,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 15,280,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 100% | 320,000,000원 | 15,280,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 80% | 256,000,000원 | 78,384,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 64% | 204,800,000원 | 128,867,200원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서초등학교에서 북서측 직선거리 약 100m 지점. 인근에 다세대·단독·다가구주택, 각급 학교와 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 지하철 5호선 화곡역 약 1km, 남부순환로 약 70m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 중 5층 502호, 사용승인일 2022.01.24. 승강기·난방·위생·CCTV·화재탐지 설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 258.5㎡, 공시지가 2,783,000원/㎡, 평지·세로장방형 주거용 건부지입니다.
- 환금성. 제이클래스는 9세대이며, 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 현재 320,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원의 128.0%입니다. 전체 평균 290,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -24.2%이므로 고점 거래 330,000,000원을 현재 적정가 근거로 단독 사용하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했고, 건축물현황도·외관·탐문조사 등을 토대로 감정됐습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각조건·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 물건은 일반적인 선순위 보증금 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 실제 계산에서도 현재 회차 15,280,000원, 3회 유찰 시 78,384,000원, 4회 유찰 시 128,867,200원이 남습니다. 하지만 이번 사건은 특별매각조건으로 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있어, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
그럼에도 현재 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 320,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 250,000,000원의 128.0%이고, 가격 추세도 -24.2%입니다. 2회 유찰과 9세대 다세대라는 조건까지 겹친 만큼 현재 회차를 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 확약으로 권리 부담은 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세 이상입니다.
* 특별매각조건 적용에 따른 실질 인수액. 배당계산 규칙상 현재 회차 미배당액은 15,280,000원입니다.
