서울남부지방법원 2025타경11006. 까치산역 남서측 근거리에 있는 혜성팰리스 제2동 4층 403호로, 전용 44.47㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 조석현은 2021.08.17 거래가 330,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 330,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 감정가 333,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 213,120,000원입니다.
권리분석의 핵심은 최저가 자체가 아니라 대항력 임차보증금의 실제 승계 여부입니다. 최진호의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.01.14 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 특별매각조건이 없다면 보증금 330,000,000원을 기준으로 가격을 비교해야 하지만, 이 사건은 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 그 채권의 인수액을 실질 0원으로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제2동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 44.47㎡ · 지상 7층 중 4층 |
| 규모 / 사용승인 | 28세대 · 2019.03.11 |
| 소유자 | 조석현 (2021.08.17 거래가 330,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 213,120,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 승계를 차단
말소기준권리는 2022.01.14 롯데카드 가압류 5,676,478원입니다. 이후 강서구·국민건강보험공단·부천시 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 최진호는 2021.05.06 점유를 시작하고 2021.05.10 전입했으므로 말소기준일보다 앞선 대항력 임차인입니다. 확정일자 2021.04.19와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
임차인 분석 (현재 존속하는 실제 임차인 1명)
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 권리 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진호 건물 전부·주거 | 330,000,000원 | 2021.05.06 2021.05.10 | 2021.04.19 | 대항력 있음 우선변제 | 실질 0원* |
황영기의 보증금 268,000,000원 임차권은 2020.11.06 등기됐고, 임대차계약일은 2019.02.17, 확정일자는 2019.03.27로 경정됐습니다. 그러나 해당 주택임차권은 2021.04.15 해제를 원인으로 말소됐으므로 현재 존속 임차인 수에 포함하지 않았습니다.
② 가격 비교 — 63.6%지만 거래 시점은 2021년
혜성팰리스의 비교거래는 총 2건입니다. 대상과 같은 전용 44.47㎡ 4층이 2021.08에 330,000,000원, 전용 48.15㎡ 6층이 같은 달 340,000,000원에 거래됐습니다. 비교거래 평균은 335,000,000원이고 최신 거래가는 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 44.47㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2021.08 | 48.15㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 335,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 213,120,000원은 비교거래 평균 335,000,000원의 63.6%, 최신 거래 330,000,000원의 약 64.6%입니다. 가격 수치만 보면 비교거래보다 낮지만, 두 거래가 모두 2021.08에 집중돼 있어 2026년 현재 가격수준과 상승·하락 추세를 직접 보여주는 자료는 아닙니다. 따라서 63.6%만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당과 인수 구조 (매각가 213,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,783,680원 |
| 1. 임차인 황영기 보증금 | 268,000,000원 | 209,336,320원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 5,676,478원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 산정은 황영기 보증금에 209,336,320원을 배당하고 부족분 58,663,680원을 인수하는 계산입니다. 다만 황영기의 임차권은 2021.04.15 말소됐고, 현재 매각에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별조건이 있으므로 본 리포트의 최종 실질 인수액은 0원*으로 판단했습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 산정 (특별매각조건 미적용 계산)
| 회차 | 매각가 | 산정 인수액 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 213,120,000원 | 58,663,680원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 170,496,000원 | 100,690,944원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 136,396,800원 | 134,312,755원 | 실질 0원* |
대항력 임차보증금을 일반적인 인수형으로 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 낮아진 최저가만큼 총부담이 줄지 않습니다. 이번 사건은 그 구조를 특별매각조건으로 끊는 형태이므로, 최저가와 실질취득이 동일한 213,120,000원으로 비교할 수 있습니다. 단, 특별조건의 적용 대상과 임차권등기 말소 이행을 원문으로 확인하는 것이 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 상황은 보통입니다. 북측과 동측 약 5m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 4층으로, 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 597.1㎡의 대지로 대체로 사다리형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,118,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 감정평가 당시 임대관계는 미상이었습니다.
- 환금성. 28세대 다세대이고 비교거래가 2건에 그치며, 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.9회·매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 대상 보증금채권, 임차권등기 말소 시점과 절차를 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 이력 대조. 황영기 임차권은 2021.04.15 말소됐습니다. 배당 산정과 현재 등기상 최진호 임차권의 관계를 법원 기록으로 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정서상 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 실제 점유자를 확인하고, 인도명령·명도 협의 가능성을 검토하세요.
- 세금 우선순위 확인. 강서구·국민건강보험공단·부천시 압류가 있고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 배당으로 차감될 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 비교거래 2건이 모두 2021.08 거래이므로 2026년 인근 동일 면적 다세대 매물과 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 환금성 반영. 28세대 규모, 평균 2.9회 유찰, 매각률 0.0%를 고려해 취득 후 매도기간과 가격 할인폭을 보수적으로 산정하세요.
- 공용비용 확인. 공용부분 관리비·수선비·공과금 체납 여부와 승계 범위를 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있을 때만 2.13억짜리다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 333,000,000원에서 두 번 유찰된 최저가 213,120,000원의 다세대 물건입니다. 그러나 최진호의 보증금 330,000,000원과 대항력을 먼저 보면, 원칙적으로는 낙찰가가 아무리 내려가도 실질취득이 약 330,000,000원에 머무는 인수형입니다.
결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 정확히 이 보증금채권에 적용되면, 매수인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 213,120,000원입니다. 이 금액은 비교거래 평균 335,000,000원의 63.6%이지만, 비교자료가 2021년 2건뿐이고 28세대 다세대·평균 2.9회 유찰·매각률 0.0%라는 저환금성 지표가 겹칩니다. 가격은 매력 후보, 권리는 특별조건 확인이 전제, 환금성은 보수적. 원문 확인이 끝나야 비로소 2.13억의 의미가 살아나는 물건입니다.
* 특별매각조건을 반영한 실질 인수액입니다. 특별조건이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 최진호 보증금 330,000,000원이 실질취득 비교 기준이 됩니다. 별도 배당 산정에는 황영기 보증금 부족분 58,663,680원이 매수인 인수액으로 계산돼 있으나, 황영기 임차권은 2021.04.15 말소됐습니다.