서울남부지방법원 2025타경11050. 강서구 화곡동 은성캐슬 6층 602호, 전용면적 28.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 290,000,000원이고 3회 유찰돼 최저매각가는 148,480,000원까지 내려왔습니다. 등기상 임차권자 김다예의 보증금은 327,000,000원으로 최저가보다 크지만, 전입·점유개시일 2022.07.15가 산정된 말소기준일 2022.04.18보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
여기에 매각물건명세서의 특별매각조건이 핵심입니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 보증금 전액을 최저가에 더해 실질취득가를 계산하는 대항력 인수형이 아니라, 확약이 이행되는 범위에서 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 실제 임차인은 김다예 1명이며 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-20 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.81㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 16세대 · 2022.03.30 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.28 매매, 거래가액 327,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 148,480,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 조건으로 인수 0원*
말소기준권리로 산정된 2022.04.18 수협은행 근저당권 이후 국세 압류 2건, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 수협은행 근저당권의 채권최고액은 2,268,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 수협은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김다예 건물 전부 · 주거용 임차권등기 | 327,000,000원 | 2022.07.15 | 2022.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 배당요구 있음 · 2024.02.28 |
김다예의 임대차계약일은 2022.05.14 및 2022.07.15, 전입일과 점유개시일은 2022.07.15이며 임차권등기는 2024.02.28 접수됐습니다. 산정된 말소기준일보다 전입일이 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 말소기준 근저당의 해지·말소 기재가 존재하므로, 이 판정은 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
* 룰상 임차보증금은 327,000,000원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 매수인 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세는 뚜렷하다
은성캐슬 전용 27.21~29.95㎡ 거래 12건의 전체 평균은 333,991,666원이지만, 이 수치에는 2022년의 317,000,000원~388,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 28.14㎡ | 2 | 251,900,000원 |
| 2022.12 | 28.14㎡ | 3 | 353,000,000원 |
| 2022.10 | 29.28㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2022.09 | 28.49㎡ | 5 | 353,000,000원 |
| 2022.09 | 27.21㎡ | 2 | 344,000,000원 |
| 2022.09 | 29.18㎡ | 2 | 353,000,000원 |
| 2022.07 | 29.18㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 2022.06 | 28.81㎡ | 6 | 327,000,000원 |
| 2022.06 | 29.55㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 2022.05 | 29.04㎡ | 5 | 317,000,000원 |
| 2022.05 | 29.88㎡ | 4 | 337,000,000원 |
| 2022.04 | 29.95㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 333,991,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 251,900,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월의 유일한 거래는 2024.03 전용 28.14㎡ 2층의 251,900,000원입니다. 현재 최저가 148,480,000원은 이 금액의 58.9%로, 금액 차이는 103,420,000원입니다. 확약에 따른 실질 인수 0원이 확인되면 가격 간격은 분명하지만, 최근 거래 표본이 1건뿐이고 최근 가격이 과거 거래보다 26.2% 하락했습니다. 전체 평균 대비 44.5%라는 숫자만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 2,268,000,000원 | 145,601,280원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 327,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,595,000,000원 중 예상배당은 145,601,280원이며 미배당액은 2,449,398,720원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 특별매각조건을 전제로 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권자 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·51.2% | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 2,449,398,720원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 40.96% | 118,784,000원 | 116,321,024원 | 2,478,678,976원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 32.77% | 95,027,200원 | 92,916,710원 | 2,502,083,290원 | 0원* |
확약 조건이 그대로 적용되는 한 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 수협은행과 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 예상배당이 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 서울신정고등학교 남측 인근으로 다세대주택과 학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용으로 이용 중인 철근콘크리트구조 지상 6층 도시형생활주택입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 도로에 접하며 토지는 2필지 일단의 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 135.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,721,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건이어서 대단지 공동주택보다 매도 기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기 주체, 포기 대상 잔액, 임차권등기 말소 시점과 매각허가 조건 반영 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.04.18 근저당권과 2022.05.19 해지·말소 기재의 관계를 최신 등기부와 법원 기록에서 대조하세요.
- 임차인 명도. 임차권등기 말소와 별개로 실제 점유 여부, 퇴거 상태와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 거래는 과거 거래보다 26.2% 낮습니다. 전체 평균 333,991,666원보다 최신 거래 251,900,000원을 기준점으로 삼으세요.
- 환금성 확인. 16세대 소규모 도시형생활주택의 대출 가능액, 임대수요, 관리상태와 예상 매도 기간을 점검하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.07.20 민간임대주택 등기와 관련된 의무 및 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 공용부분 관리비 체납, 공과금과 집행비용의 실제 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인보다 확약과 말소기준 확인이 먼저다
최저가 148,480,000원은 최신 실거래 251,900,000원의 58.9%로 가격 간격이 큽니다. 보증금 327,000,000원의 임차권등기가 있지만, 대항력 없음 판정과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 모두 확인되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 최저가만 보고 단순한 저가 매물로 판단할 유형이 아닙니다. 말소기준으로 산정된 수협은행 근저당권에 해지·말소 기재가 함께 있고, 최근 거래는 과거보다 26.2% 하락했으며, 소규모 다세대 특성상 환금성도 제한적입니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리 원본은 필수 확인입니다. 특별매각조건과 말소기준이 법원 원본에서 그대로 확인될 때에만 현재의 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.