서울남부지방법원 2025타경11070. 서울 강서구 화곡동 엘케이드림빌 2층 204호로, 전용면적은 28.4㎡입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층에 자리합니다. 사용승인일은 2021.11.30, 전체 세대수는 15세대입니다. 소유자 김은규는 2022.04.11 매매대금 325,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 보증금 자체보다 매각조건입니다. 김효영의 임차보증금은 325,000,000원으로 최저매각가보다 크지만, 전입·점유개시일이 2022.03.25로 자료상 말소기준권리인 2022.01.11 근저당권보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 여기에 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 낙찰자의 실질 취득액은 최저가 168,448,000원으로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.4㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.11.30 · 15세대 |
| 소유자 | 김은규 (2022.04.11 매매대금 325,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 168,448,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 공시지가 | 3,439,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준권리 이후 등기된 국세 압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 김효영의 주택임차권등기도 매각으로 소멸하며, 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효영 건물 전부 · 주거 | 계약 2022.02.13 확정일자 2022.02.24 전입·점유 2022.03.25 | 325,000,000원 | 대항력 없음 전입일이 기준권리 이후로 판정 | 순위 미상 배당요구 있음 | 실질 0원* 반환청구 포기·임차권 말소 조건 |
* 룰상 미배당 보증금 잔액은 325,000,000원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 전제에서 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 52.2%이지만 ‘현재 반값’으로 단정 금지
엘케이드림빌에서 확인되는 전용 26.42㎡~29.08㎡ 거래는 총 11건입니다. 평균 거래금액은 322,636,363원, 최신 거래는 2022.05의 325,000,000원입니다. 최저매각가이자 실질취득액인 168,448,000원은 거래 평균의 52.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 27.78㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 28.4㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2022.03 | 29.08㎡ | 6 | 349,000,000원 |
| 2022.03 | 26.42㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 2022.03 | 28.4㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2022.03 | 27.78㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2022.02 | 26.64㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 2022.02 | 27.49㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2022.02 | 26.42㎡ | 2 | 309,000,000원 |
| 2022.02 | 26.64㎡ | 2 | 309,000,000원 |
| 2022.01 | 28.73㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 322,636,363원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,158,272원 |
| 1. 근저당 · 부천제일새마을금고 | 1,920,000,000원 | 165,289,728원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,245,000,000원 중 예상배당은 165,289,728원이며, 미배당액은 2,079,710,272원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 미배당 부분은 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 매수인 실질 인수액 0원*으로 판단합니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 51.2% | 168,448,000원 | 165,289,728원 | 2,079,710,272원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 134,758,400원 | 132,071,782원 | 2,112,928,218원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 107,806,720원 | 105,497,426원 | 2,139,502,574원 | 실질 0원* |
특별매각조건이 동일하게 유지되고 이행된다면 낙찰가가 내려가도 매수인 실질 인수액은 0원*이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 미배당 규모는 유찰이 거듭될수록 증가하며, 신청채권자 주택도시보증공사는 각 시나리오에서 배당받지 못하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 화곡동 359-42와 359-107은 2024.09.10~2029.09.09 토지거래계약 허가구역으로 표시돼 있으나 지목 도로에 한정됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 도시형생활주택으로, 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 주체·시점·제출서류를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 말소기준권리 재검증. 2022.01.11 근저당 설정과 2022.02.25 말소 기록, 예상배당 순위가 서로 일치하는지 최신 등기부와 법원 서류를 대조하세요.
- 임차인 현황 재확인. 확약은 김효영에게만 적용됩니다. 현장 점유자, 전입세대열람, 외국인체류확인서 등을 통해 별도 점유자가 없는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.04.11 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소 여부와 임대의무 처리 관계를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 현재 시세 조사. 확인 거래가 2022년에 집중되어 있습니다. 2026년 현재 매매호가·전세가·월세·공실 기간을 현장에서 검증하세요.
- 명도 비용. 임차권 말소와 반환청구 포기가 곧바로 자진 인도를 보장하지는 않으므로 점유 상태와 인도 일정, 이사 협의비를 확인하세요.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 수도·전기요금 등 낙찰 후 분쟁 가능 항목을 사전에 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값보다 확약의 이행과 현재 수요가 중요하다”
이 물건은 보증금 325,000,000원이 걸려 있지만, 자료상 임차인 대항력 없음 판정과 특별매각조건으로 인해 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가 168,448,000원이며, 확인 거래 평균 322,636,363원의 52.2%입니다.
다만 확인 거래가 2022년에 집중되어 있고 이미 3회 유찰됐으며, 15세대 소규모 도시형생활주택이라는 환금성 제약이 있습니다. 또한 말소기준 근저당의 설정·말소 기록과 예상배당 사이에는 원본 대조가 필요한 지점이 존재합니다. 결론은 확약이 이행되면 권리상 인수는 정리되지만, 가격 메리트는 2026년 현재 시세와 실제 매수수요를 확인한 뒤에만 확정할 수 있는 물건입니다.
